#32 Soll ich der Genossenschaft beitreten? 

Auf Wohnprojektbörsen und in den Sozialen Medien werben "Junge Genossenschaften" mit netten Menschen und schönen Visionen für ihr Projekt. Sie freuen sich auf nette Stunden in Gemeinschaft, viele Gemeinschaftsräume für tolle Aktivitäten, Solidarität untereinander, ...

Nachfolgend finden Sie nüchterne Hinweise zur bewussten Entscheidungsfindung:  

1. Die Genossenschaft als Rechtsform hat einen guten Ruf. Jeder Genosse hat - unabhängig von der Höhe seiner Einlagen - eine Stimme in der jährlichen Mitglieder-/Generalversammlung. Die wichtigsten Entscheidungen sind dieser Versammlung vorbehalten. Arbeitsgruppen können die Entscheidungen vorbereiten. 

2. Grundsätzlich sind alle Genossen gleich zu behandeln. Aus sachlichen Gründen kann von dem Gleichheitsprinzip abgewichen werden (z.B. Höhe der wohnungsabhängigen Anteile, Nutzungsentgelt, Vergaberichtlinie, etc.). Die Regeln über die Abweichung vom Gleichheitsprinzip müssen als Anlage zur Satzung veröffentlicht werden.

3. Kommunen vergeben Grundstücke fast nur noch im Konzeptvergabeverfahren. Dabei werden Genossenschaften bevorzugt. Insofern können Genossenschaften mit der Aussicht auf bezahlbare und dauerhaft nutzbare Wohnungen werben. Vielfach sind jedoch Baubeschreibungen sehr vage, Grundrisse nicht zur Maßentnahme geeignet und Konzepte eine schöne Vision.
Der Einzelne kann keine Ansprüche auf Leistungserbringung durchsetzen.
Der Beitritt basiert ausschließlich auf Vertrauen.
Auch Kommunen als Grundstücksverkäufer können die Einhaltung der Konzeptbeschreibung nur begrenzt absichern (Vertragsstrafe, Wiederkaufrechte der Kommune, etc.).
Das versprochene Miteinander ist - unabhängig von der Rechtsform - nicht erzwingbar und hängt von den künftigen Bewohner:innen ab. 

4. Sog. „Junge Genossenschaften“ haben kein Eigenkapital und hohe Fehlbeträge in der Bilanz. Gerade in der teuren Projektentwicklungsphase gibt es (noch) keine Einnahmen durch Nutzungsentgelt.
Auch die Bankfinanzierung greift erst, wenn das erforderliche Eigenkapital für neue Projekte (ca. 30 - 35 % der Projektgesamtkosten) nachgewiesen ist.
Insofern müssen in einer frühen Projektphase neue Genoss:innen eingeworben werden > mittels wohnungsabhängige Genossenschaftsanteile oder qualifizierte Nachrangdarlehen. (Öffnet in neuem Fenster) Diese "Vorfinanzierung" muss transparent sein! Hierzu gehört eine ausführliche Risikobewertung, da ein Projekt aus vielerlei Gründen scheitern kann. Ein Totalverlust ist möglich.

5. Genossenschaften mit operativem Geschäft sind von der Prospektpflicht für Vermögensanlagen ausgenommen. Im Prospekt müsste sonst auf Risiken der jeweiligen Geldanlage hingewiesen werden.