Liebe Leserschaft,
liebe Mitstreiter:innen und Fachleute in der Projekte-Szene,
sehr geehrte Damen und Herren,

im heutigen Newsletter geht es um Inflation und Preissteigerungen und um deren Auswirkung auf Mietverträge und Dauernutzungsverträge.

Wir werfen einen Blick auf die Indexmietverträge und auf die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung. Das ist aus Mieter- und Vermietersicht gleichermaßen wichtig. Was ist möglich und rechtens?

Außerdem gibt es einige Veranstaltungshinweise mit der Möglichkeit mich persönlich zu treffen (September 22) sowie  Links zu Bayerischen Förderungen und zu interessanten Blogs.

1. Erhöhung der Nettokaltmiete (Grundmiete)

Im Gegensatz zur Mietzinserhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Mietzinsanpassung über den Indexmietvertrag für Vermieter ohne großen Aufwand möglich. Lange Jahren waren auch Wohnungsmieter mit einem Indexmietvertrag im Vorteil, da sich der Verbraucherpreisindex kaum änderte und andere Mieterhöhungen gleichzeitig ausgeschlossen bzw. beschränkt waren.

Mit der Inflation steigt aktuell der Verbraucherpreisindex und damit steigen die Mieten aus Indexmietverträgen. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Verbraucherindex nicht sprunghaft und rasant steigen würde. Insofern gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht für die angepasste Miete (nur für die Ausgangsmiete). Auch die Anforderungen für § 5 WiStrG (Öffnet in neuem Fenster)greifen kaum.

Widerstand ist also zwecklos, soweit der Vermieter dem Mieter eine entsprechende textliche Erklärung mit Neuberechnung schickt. Anders als bei sonstigen Mieterhöhungen ist eine Zustimmung nicht notwendig. Fehler bei der Berechnung können natürlich geltend gemacht werden. Der Mieter sollte dann die von ihm berechnete neue Miete mit Beginn des übernächsten Monat zahlen. Die neue Miete muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben.

Bei der Stiftung Warentest finden Sie einen test.de-Rechner (Öffnet in neuem Fenster)für Indexmieten.

Nachfolgend finden Sie eine mögliche Vereinbarung für den Mietvertrag, die gleichzeitig als Checkliste genutzt werden kann. 

Link zu BGB Indexmiete (Öffnet in neuem Fenster)
Link zu  Statistisches Bundesamt Deutschland (Öffnet in neuem Fenster)
Eine Bezugnahme auf andere Indizes ist beim Wohnungsmietvertrag nicht zulässig.  

2. Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten

Die hohen Energiekosten belasten alle Bürger:innen finanziell sehr stark. Die Vermieter können jedoch die Steigerungen an ihre Mieter:innen weitergeben. Spätestens bei der Abrechnung 2023 ist mit sehr hohen Nachzahlungen zu rechnen.

Will der Vermieter bis dahin nicht in Vorleistung gehen, stellt sich die Frage, inwieweit eine Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten bereits jetzt möglich ist. Ist das zulässig?

Zu unterscheiden ist die Anpassung der Vorauszahlungen von einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete (s. oben) und von einer Nebenkostenpauschale. Letztere ist nur unter bestimmten Voraussetzung zulässig.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB (Öffnet in neuem Fenster) dürfen sowohl Vermieter als auch Mieter nach einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung die Vorauszahlungen in angemessener Höhe anpassen. Die Anpassung bedarf der Textform und muss nicht begründet werden. Eine Zustimmung durch den Mieter ist nicht notwendig.

Die Anpassung muss lediglich im Zusammenhang mit einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung stehen. Der Vermieter müsste spätestens jetzt eine Nebenkostenabrechnung für 2021 machen oder auf diese hinweisen. Unschädlich ist, wenn die letzte Betriebs- oder Heizkostenabrechnung bereits einige Monate her ist, erforderlich ist lediglich ein tatsächlicher Bezug zu der Abrechnung.

Nur wenn die letzte Betriebs- oder Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt, kann der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen fordern. Bei der Höhe der Anpassung werden die Höhe der Nachforderung der letzten Abrechnung sowie die zukünftige Preisentwicklung berücksichtigt. Diese Erhöhung gilt dann für die kommenden Vorauszahlungen. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen um 30 % galt bislang als angemessen. Dies dürfte sich nun nach den tatsächlichen Preissteigerungen richten. 

Eine Erhöhung bei Guthaben aus der letzten Abrechnung wäre eine Erhöhung der Vorauszahlung nur einvernehmlich möglich.

Eine rückwirkende Erhöhung kann jedoch nicht verlangt werden. Dies bedarf der einvernehmlichen Verhandlung der Parteien.

Da wegen der gestiegenen Energiepreise in der nächsten Heizkostenabrechnung mit hohen Nachforderungen zu rechnen ist, kann eine angemessene Erhöhung der Vorauszahlungen insofern auch für Mieter von Vorteil sein, als dass die Nachforderung bei der nächsten Abrechnung nicht ganz so hoch ausfällt. Denn die geleisteten Vorauszahlungen müssen bei der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Kommt der Mieter mit den monatlichen (neuen) Vorauszahlungen oder der (künftigen) Nachzahlung aus Betriebs- und Heizkostenabrechnung droht die fristlose Kündigung (Öffnet in neuem Fenster)des Mietverhältnisses.

Der Mieterbund fordert bereits von der Politik einen zeitlich begrenzten Kündigungsschutz (wie bei Mietschulden in der Corona Zeit 2020), falls Vorauszahlungen oder Nachzahlungen nicht geleistet werden können. Außerdem sollen existenzsichernde Leistungen und Wohngeld an die aktuelle Situation angepasst werden. Ob und wann es Erleichterungen gibt, bleibt abzuwarten.
Der Haus- und Grundbesitzerverein klagt hingegen über die hohen Vorausleistungen und Zahlungsausfälle der privaten Vermieter. 

Mieter und Vermieter sollten dennoch jetzt schon Strategien entwickeln:

Für Wohnprojekte und Wohnungsgenossenschaften stellen Kündigung wegen Zahlungsverzug keine Handlungsoption dar. Insofern müssen sich diese auf (zeitweilige) Zahlungsrückstände einstellen.

Gleichzeitig sollten die Bewohner:innen wirksame Hilfe beim Energiesparen erhalten (Infoveranstaltungen, zugehende Beratung, gemeinsame Aktionen wie Heizkörper entlüften, ect.). Unsinnige Ideen können so verhindert werden, da ansonsten Gebäudeschäden drohen (Schimmel).  
Hilfreiche Tipps gibt es beim Mieterbund (Öffnet in neuem Fenster) und der Verbraucherzentrale (Öffnet in neuem Fenster)

Vermieter könnten auf die Idee kommen, Raumtemperaturen abzusenken und Warmwasser nur stundenweise zur Verfüung zu stellen. Bislang löste ein Unterschreiten der Mindestemperatur von 20-22 Grad Celsius tagsüber und von 17-18 Grad Celsius nachts Minderungsansprüche der Mieter aus.
Denkbar ist, dass die Politik Temperaturen von 16-18 Grad Celsius verordnet.  
In dem Zusammenhang sollten Wohnprojekt auch diskutieren, wie Gemeinschaftsräume beheizt und genutzt werden. 

Laut Mietrecht trägt bislang der Mieter allein die Kostenexplosion der Energiekosten. Selbst die CO2 - Abgabe trifft im Moment nur die Mieter:innen, obwohl diese keine juristischen Ansprüche haben, dass der Vermieter bauliche und technische Maßnahmen zur Energieeffizienz ergreift. Das soll stufenweise anders werden.

In einen Wohnprojekt und in Wohnungsgenossenschaften kann jedoch erwartet werden, dass der Vermieter seinen Beitrag zur sozialen Gerechtigkeit leistet. Investitionen kann nur der Vermieter tätigen.

Fazit: In Wohnprojekte und Genossenschaften ist es höchste Zeit Handlungsoptionen auszuloten, zu diskutieren und abzuwägen, um den nächsten Winter und dessen Folgen abzufedern. Auf die Politik sollte nicht gewartet werden.

3. Veranstaltungshinweise 

17.09.22  Mitgliedertreffen des Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. (Öffnet in neuem Fenster)
                 in Darmstadt

24.09.22  16. Frankfurter Infobörse (Öffnet in neuem Fenster)
                 Ich bin bei der Veranstaltung bei „Fachleute im Gespräch“ 

30.09.22  Lange Nacht der Demokratie in Schwabach  
                  Ich biete einen Einführungs-Workshop zu
                 „Systemisches Konsensieren“ an

Ich würde mich freuen, den einen oder die andere persönlich zu treffen. 

4. Links zu Förderungen

Richtlinie zur Förderung von langfristig gebundenem Kohlenstoff in Gebäuden in Holzbauweise in Bayern (Bayerische Förderrichtlinie Holz – BayFHolz) vom 13. Mai 2022, Az. 31-4740.9-1 > Link zur Richtlinie (Öffnet in neuem Fenster)
weitere Infos finden Sie beim Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr > Link (Öffnet in neuem Fenster)

Für klimaanpassende Maßnahmen gibt es Fördermittel und Unterstützung > Link zu STADT KLIMA NATUR Initiative des Bayerischen Umweltministerium  (Öffnet in neuem Fenster)

5. Links zu Blogs

Lumbricus.world   (Öffnet in neuem Fenster)ist ein Blog zu nachhaltiger Landnutzung (Flächenverbrauch und vorsorgenden Bodenschutz)

Im Evangelische Magazin chrismon schreibt Dorothea Heintze ihren Blog „Wohnlage“.  (Öffnet in neuem Fenster)

In meinem Blog https://steadyhq.com/projekt-wohnen (Öffnet in neuem Fenster) finden Sie Antworten auf immer wiederkehrende Fragestellungen rund um Wohnprojekte
So zeige ich in meinem letzten Post #32 (Öffnet in neuem Fenster)die Risiken auf, die mit dem Beitritt in eine „Junge Genossenschaft“ verbunden sind.

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per Mail info@projekte-des-lebens.de (Öffnet in neuem Fenster)    
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Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien einen schönen Restsommer.
Lasst und Wärme und Energie tanken. 

Ihrer Angelika Majchrzak-Rummel