#22 💰Nachrangdarlehen

Genossenschaften und andere Rechtsformen, die gemeinschaftliches Immobilieneigentum schaffen wollen, müssen Eigenkapital für die Projektrealisierung einwerben.
Die Finanzierung ist herausfordernd » LINK zum Post #58 (Öffnet in neuem Fenster)

Das Einwerben von Nachrangdarlehen mit qualifizierten Rangrücktritt ist ein denkbarer Baustein. Hierbei sind einige juristische Regelungen zu beachten:

1. Das Vermögensanlagengesetz (Öffnet in neuem Fenster)

§ 1 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen

(2) Vermögensanlagen im Sinne dieses Gesetzes sind nicht in Wertpapieren im Sinne des Wertpapierprospektgesetzes verbriefte und nicht als Anteile an Investmentvermögen im Sinne des § 1 Absatz 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs ausgestaltete
1. Anteile, die eine Beteiligung am Ergebnis eines Unternehmens gewähren,
2. Anteile an einem Vermögen, das der Emittent oder ein Dritter in eigenem Namen für fremde Rechnung hält oder verwaltet (Treuhandvermögen),
3. partiarische Darlehen,
4. Nachrangdarlehen,
5. Genussrechte,
6. ect ...
sofern die Annahme der Gelder nicht als Einlagengeschäft im Sinne des § 1 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 des Kreditwesengesetzes zu qualifizieren ist.

(3) Emittent im Sinne dieses Gesetzes ist die Person oder die Gesellschaft, deren Vermögensanlagen auf Grund eines öffentlichen Angebots im Inland ausgegeben sind.

§ 2 Ausnahmen für einzelne Arten von Vermögensanlagen (Öffnet in neuem Fenster)

Die §§ 5a bis 26 mit Ausnahme von § 18 Absatz 2 und 3 sowie § 19 Absatz 1 Nummer 3 und 4 dieses Gesetzes sind nicht anzuwenden auf
1. Anteile an einer Genossenschaft im Sinne des § 1 des Genossenschaftsgesetzes, wenn für den Vertrieb der Anteile keine erfolgsabhängige Vergütung gezahlt wird,
1a. Vermögensanlagen im Sinne von § 1 Absatz 2 Nummer 3, 4 und 7, deren Emittent eine Genossenschaft im Sinne des § 1 des Genossenschaftsgesetzes ist und die ausschließlich den Mitgliedern der Genossenschaft angeboten werden, wenn für den Vertrieb der Vermögensanlagen keine erfolgsabhängige Vergütung gezahlt wird,
2. ...

3. Angebote, bei denen
a) von derselben Vermögensanlage im Sinne von § 1 Absatz 2 nicht mehr als 20 Anteile angeboten werden,
b) der Verkaufspreis der im Zeitraum von zwölf Monaten angebotenen Anteile einer Vermögensanlage im Sinne von § 1 Absatz 2 insgesamt 100 000 Euro nicht übersteigt                 oder
c) der Preis jedes angebotenen Anteils einer Vermögensanlage im Sinne von § 1 Absatz 2 mindestens 200 000 Euro je Anleger beträgt,
(diese Variante wird auch gerne “Direktkredit” genannt. Damit arbeitet das Miethäuser-Syndikat)

4. - 5. ...
6. Vermögensanlagen, die einem begrenzten Personenkreis oder nur den Arbeitnehmern von ihrem Arbeitgeber oder von einem mit dessen Unternehmen verbundenen Unternehmen angeboten werden.
(diese betrifft Nachrangdarlehen der Genossen oder der Gesellschafter)

Einfacher ausgedrückt: 

Alle Nachrangdarlehen sind Vermögensanlagen § 1 Abs. 2 VermAnlG.

Gemäß  § 2 VermAnlG gibt es Erleichterungen für bestimmte Vermögensanlagen, d.h. manche Vermögensanlagen sind von der Prospektpflicht (nebst Haftung) und von der Offenlegung eines Lageberichtes befreit. Dies spart Kosten und Aufwand.

Die Belehrung über das Widerrufsrecht nach § 2d VermAnlG und die Beachtung des Transparenzgebotes sind zwingend. Auf das denkbare Risiko eines Totalverlustes ist ausdrücklich hinzuweisen.

Das Einwerben von Nachrangdarlehen in einem begrenzten Personenkreis vgl. § 2 Nr. 6 ist betragsmäßig unbegrenzt. Unter Genossen einer eG bzw. unter den Gesellschaftern einer GmbH oder GmbH&Co.KG können Nachrangdarlehen in beliebiger Höhe angeboten werden.

Das Einwerben von Nachrangdarlehen = Direktkrediten bei Dritten außerhalb der Genossenschaft oder der GmbH & Co.KG ist jedoch  betragsmäßig begrenzt vgl. § 2 Nr. 3. Hierzu verweise ich auf den Post #35 Direktkredit (Öffnet in neuem Fenster).

2. Bedeutung des "qualifizierten Rangrücktritts"

Für Wohnprojekte fordert die finanzierende Bank einen Einsatz von 30 - 35 % Eigenkapital. Hierzu gehören typischerweise Geschäftsanteile (an einer GmbH oder GmbH&Co.KG) oder Genossenschaftsanteile (an einer eG). 

Darlehen an eine Gesellschaft sind eigentlich "nur" Forderungen der Gesellschaft. Erst durch die besondere Form als unbesichertes und unverbrieftes Nachrangdarlehen mit qualifizierten Rangrückritt gilt das Darlehen als Eigenkapital der Gesellschaft.