#24 Beurkundungspflicht für GbR-Gesellschaftervertrag

nachfolgende Ausführungen gelten bis 31.12.23 -
ab 01.01.24 gibt es die eGbR mit den entsprechenden Veränderungen für Baugruppen

Wohnprojekte durchlaufen immer einen dynamischen Prozess:

Meist startet eine kleine Gruppe mit der Ausgestaltung einer abstrakten Projektbeschreibung „wie soll unser Projekt sein?“. Ein Grundstück, ein Bestandsobjekt oder ein Kooperationspartner muss gefunden werden. Obwohl meist kein schriftlicher Vertrag vorliegt, entsteht die Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) durch zweckgerichtetes gemeinsames Tun.

Konkretisiert sich das Vorhaben und fallen Kosten für eine Machbarkeitsstudie / einen Architektenentwurf oder eine juristische Beratung an, kommt die Gruppe in die „Planungsphase“. Jetzt sollte über einen schriftlichen GbR-Vertrag nachgedacht werden. Einerseits sind die BGB-Regelungen zur Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes unpassend, zum anderen sollte eine Verbindlichkeit untereinander und ein geordnetes Auftreten im Außenverhältnis angestrebt werden.

Bei Konzeptvergabeverfahren wird die Vorlage eines schriftlichen Vertrages von den Kommunen gefordert. Dieser wird gerne auch als „Planungs-GbR-Vertrag“ bezeichnet. Dieser ist auch weiterhin formlos möglich.

Spätestens mit der Entscheidung ein konkretes Grundstück zu erwerben, braucht die Gruppe gleichzeitig die Verbindlichkeit, dass im Innenverhältnis alle hinter dem Vorhaben stehen und ihre Zahlungs- und Mitwirkungspflichten erfüllen werden. Auch muss jemand aus der Gruppe für die Vielzahl der Aufgaben bevollmächtigt werden.
Jedem Projekt ist anzuraten, vor dem Notartermin zur Beurkundung des Immobilienkaufes auch den „Kauf-GbR-Vertrag“ zu beurkunden. Dies löst leider Notarkosten aus.
Andernfalls besteht die Gefahr, dass beim Kaufvertrag plötzlich jemand „kalte Füße bekommt“ und zum Termin nicht erscheint. Die Restgruppe müsste sich dann unter Stress entscheiden, ob sie trotzdem kaufen kann und will.

Es gibt noch einen anderen Grund:
Auf Grund des seit 2020 geltenden Geldwäschegesetzes ist der Notar/die Notarin verpflichtet, vor der Beurkundung die wirtschaftlich Berechtigten der beteiligten Gesellschaften zu ermitteln und Informationen zur Identifizierung dieser Personen einzuholen und zu dokumentieren

Zu diesem Zweck ist vom Notar/von der Notarin ein Fragebogen zur Identifizierung der wirtschaftlich Berechtigten (Öffnet in neuem Fenster)einzuholen. Der Fragebogen sieht für eine GbR vor, dass der Gesellschaftsvertrag der GbR dem Fragebogen als Anlage beigefügt wird. Dem Notar/der Notarin wird daher bei der Beurkundung des Grundstückskauf-vertrages der Gesellschaftsvertrag bekannt. Der Notar/die Notarin hat zu prüfen, ob die GbR formwirksam gegründet wurde. Ist dies nicht der Fall, ist es dem Notar/der Notarin berufsrechtlich nicht gestattet, den Grundstückkauf-vertrag unter Beteiligung der formunwirksamen GbR zu beurkunden. 

Wann gilt die GbR als formwirksam gegründet?