#32b Genossenschaft - update

Liebe Leser:innen,

zum Jahresausklang 2023 gab es einige Hiobsbotschaften aus dem Themenfeld “Genossenschaft”. Hier kommt das Update vom April 2024.

Die Insolvenz der ecovillage hannover eG (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) zeigt eindrucksvoll, wie riskant die Beteiligung an einer "Jungen Genossenschaft” sein kann.
500 Wohnungen in Hannover (die Hälfte als geförderte Wohnungen) sollten sozial, ökologisch und innovativ realisiert werden. Über 900 Genossen haben viel Geld (teils die ganze Altersvorsorge) investiert. Entsprechend hoch war und ist der Frust über die GLS-Bank, die eine Finanzierungszusage zurückzog.

Die hohe Verschuldung zeigte sich bereits in der Bilanz 2022, die über das Unternehmerregister (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) für jede:n frei einsehbar ist. Nach dem Kauf des Grundstückes floß viel Kapital in laufende Finanzierungs- und Bereitstellungskosten, … aber nicht in die Projektrealisierung. So schmolz einerseits das Eigenkapital wie Schnee in der Sonne. Gleichzeitig hätte die Eigenkapitalquote aber deutlich gesteigert werden müssen, um die versprochenen “preiswerten” Mieten - kostendeckend - noch zu erreichen.

Die Insolvenz war eine logische erwartbare Folge.

Wer mehr wissen will kann sich gerne das Interview mit dem Aufsichtsratvorsitzende Hans Mönninghoff (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) anhören und sich seine eigene Meinung bilden. Ergänzend gibt es einen Beitrag im Deutschlandfunk (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre).

In einem letzten Kraftakt wurde nochmals Geld eingeworben … für eine Insolvenz in Eigenverwaltung. Auch diese scheiterte im Februar 2024.
Vorstand und Aufsichtrat sehen ausschließlich Banken und öffentliche Geldgeber in der Verantwortung, die das Projekt nicht mehr unterstützt hätten.

Die nächste Hiobsbotschaft kam mit dem Haushaltsstopp und dem Antragsstopp für KfW-Fördermittel.
Dies sorgte für Unruhe bei den Genossenschaften und den einzelnen Interessenten und kostete unnötiges Kapital durch Bauverzögerungen. Mittlerweile können wieder KfW-Anträge gestellt werden: » LINK (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Zum Jahreswechsel hatte die Umweltbank beschlossen, keine Immobilienkredite für Verbraucher mehr zu finanzieren.

Betroffen sind davon auch alle Verbraucher, die einen Genossenschaftsanteil in Verbindung mit 134 KfW finanzieren möchten.
Kleine Insider-Info: für diesen ungesicherten Kredit erhält die finanzierende Bank eine Aufwendungserstattung von 0,75 %. Bei einem Kredit von 50.000 € sind dies 375 €, mit denen der komplette Verwaltungsaufwand von der Bewilligung bis zur Abwicklung finanziert und ein möglicher Kreditausfall gedeckt werden muss. Dies ist kein gutes Geschäft für eine Bank.

Die Genossenschaft als solches wird weiterhin finanziert.

Was kann man daraus lernen?

» Beitritt und Beteiligung an einer Genossenschaft sind eine riskante Unternehmensbeteiligung!

Das sollten Sie für ihre Entscheidungsfindung wissen: 

1. ✅Die Genossenschaft als Rechtsform hat einen guten Ruf.

Zweck der Genossenschaft ist die Förderung der eigenen Mitglieder durch den wirtschaftlichen Betrieb (Selbsthilfe).
Die Genossenschaft ist nicht per se gemeinwohlorientiert. Mit entsprechenden Satzungsänderungen kann sie gemeinwohlorientiert oder auch gemeinnützig iSd AO sein.  

2. ✅Grundsätzlich sind alle Genossen gleich zu behandeln. Jeder Genosse hat - unabhängig von der Höhe seiner Einlagen - eine Stimme in der jährlichen Mitglieder-/Generalversammlung (= Kopfprinzip). Die wichtigsten Entscheidungen sind dieser Versammlung vorbehalten.
Zugang und Nutzung müssen für alle Genossen gleich sein. Aus sachlichen Gründen kann eine Differenzierung erfolgen (z.B. Höhe der wohnungsabhängigen Anteile, Nutzungsentgelt, Vergaberichtlinie, etc.).
Die differenzierten Regeln müssen bereits in der Satzung angelegt sein.

3. ✅Kommunen vergeben Grundstücke fast nur noch im Konzeptvergabeverfahren. Dabei werden Genossenschaften bevorzugt. Insofern können Genossenschaften mit der Aussicht auf bezahlbare und dauerhaft nutzbare Wohnungen werben.
Vielfach sind jedoch Baubeschreibungen sehr vage, Grundrisse nicht zur Maßentnahme geeignet und Konzepte eine schöne Vision. Der Einzelne kann keine Ansprüche auf Leistungserbringung durchsetzen. Der Beitritt basiert ausschließlich auf Vertrauen.
Auch Kommunen als Grundstücksverkäufer können die Einhaltung der Konzeptbeschreibung nur begrenzt absichern (Vertragsstrafe, Wiederkaufrechte der Kommune, etc.).
Das versprochene Miteinander ist - unabhängig von der Rechtsform - nicht erzwingbar und hängt von den künftigen Bewohner:innen ab. 

4. ✅Sog. „Junge Genossenschaften“ haben kein Eigenkapital und hohe Fehlbeträge in der Bilanz. Gerade in der teuren Projektentwicklungsphase gibt es (noch) keine Einnahmen durch Nutzungsentgelt.
Wurde bereits eine Immobilie mit Kredite erworben, so sind monatliche Finanzierungskosten als Ausgaben zu kalkulieren. Ohne ein gutes Zwischennutzungskonzept oder eine schnelle Projektrealisierung wird das Eigenkapital “aufgefressen”.
Die Bankfinanzierung greift erst, wenn das erforderliche Eigenkapital für neue Projekte (ca. 30 - 35 % der Projektgesamtkosten) nachgewiesen ist.
Insofern müssen in einer frühen Projektphase neue Genoss:innen und viele (weitere) Genossenschaftsanteile oder qualifizierte Nachrangdarlehen (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)eingeworben werden. Diese "Vorfinanzierung" muss transparent sein und ins Gesamtfinanzierungskonzept integriert werden.

5. ✅Genossenschaften mit operativem Geschäft sind von der Prospektpflicht für Vermögensanlagen ausgenommen. Im Prospekt müsste sonst auf Risiken der jeweiligen Geldanlage hingewiesen werden.

Das deutsche Genossenschaftsrecht sieht keine Ausgabe von verzinslichen Anteilsscheinen (als freies Kapital) vor - im Gegensatz zur Schweiz.
Insofern sind nur qualifizierte Nachrangdarlehen möglich. Der Interessierte muss sich selbst ein Bild von der wirtschaftlichen Lage der Genossenschaft machen. Die jeweilige Bilanz des vergangenen Jahres ist öffentlich zugänglich (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre).  
Auch Genossenschaften können unseriös sein > monatliche Warnliste Geldanlage (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre).

6. ✅Die wohnungsabhängigen Genossenschaftsanteile liegen zwar unter den Kosten für eine Eigentumswohnung, können aber locker sechsstellig sein.
Im Gegensatz zum Bauträgervertrag fehlen jedoch die strengen Verbraucherschutzregeln zur Leistungsbeschreibung und zur Fälligkeit der Ratenzahlungen im Zuge des Baufortschrittes.  

Immerhin müssen seit 2017 die Beitrittserklärung und die Zeichnung der weiteren wohnungsabhängigen Anteile (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) bestimmte Formvorschriften erfüllen. So sind alle Zahlungsverpflichtungen in EURO, Fälligkeit und mit Hinweis auf mögliche Kündigung (Kündigungsfrist!) explizit darzulegen. 
Aktuell findet man jedoch Formulierungen wie "die wohnungsabhängigen Anteile betragen 25 % der tatsächlichen Gestehungskosten" oder "im Laufe der Realisierung können sich die Kosten des Bauvorhabens erhöhen, deshalb kann eine Erhöhung der wohnungsabhängigen Anteile notwendig sein".
Dies ist wider dem Genossenschaftsrecht.

Genoss:innen können nicht über einen Bankkredit mit Grundschuld ihre Anteile finanzieren.  Die Genossenschaftsanteile müssen also anders finanziert werden (Eigenkapital, evtl. KfW-Förderung (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)).

In vielen Fällen kann die Zielgruppe laut Konzept  (Menschen mit Behinderung, Alleinerziehende, etc.) die geforderten wohnungsabhängigen Genossenschaftsanteile nicht zahlen.
Ein Verzicht im Einzelfall löst die Haftung des Vorstandes aus.
Deshalb muss es im Vorfeld transparente Richtlinien geben: Querfinanzierung über die freifinanzierten Wohnungen, Einwerben von sog. Solidaritätsanteile, investierende Genossen oder qualifizierte Nachrangdarlehen mit Benennungsrechte.

Trotzdem entstehen häufig Deckungslücken, die eine Genossenschaft in Gefahr bringen. Auch die langfristigen Folgen bei Tod, Ausscheiden / Neubeitritt eines Genossen sind zu berücksichtigen.
Gerade ehrenamtliche Vorstände unterschätzen eine langfristige Liquiditäts- und Finanzplanung.

7. ✅In einer „Dachgenossenschaft“ hat eine Projektgruppe keinen juristisch einklagbaren Anspruch auf Umsetzung ihres Konzeptes. Der Vorstand einer Genossenschaft agiert immer in eigener Verantwortung und ist primär der Gesamtgenossenschaft verpflichtet. Der Vorstand kann die Gruppe zur Meinungsbildung freiwillig einbeziehen. 

Mitunter werden zwischen Genossenschaft und Projektgruppe kooperative „Projektverträge“ abgeschlossen. Die Projektgruppe tritt im Innenverhältnis als “Bauherr” auf, die erhebliche finanzielle Vorleistungen zu erbringen hat. So sollen über qualifizierte Nachrangdarlehen häufig Grundstückskaufpreis, Grunderwerbsteuern und Notar- und Beurkundungskosten als Projektgruppe vorfinanziert werden. Im Gegenzug müssen jedoch alle Informationen fließen ... wie Inhalt der Ausschreibungen, Kostenplanung, Bankfinanzierung und Kalkulation. Die Nachrangdarlehen werden erst mit Abschluss eines Dauernutzungsvertrages in wohnungsabhängige Pflichtanteile umgewandelt. Doch was passiert mit den Darlehen, wenn das Projekt irgendwo dazwischen scheitert? Handelt es sich um einen "verlorenen Projektzuschuss" ?

8. ✅Als Genosse / Anteilseigner einer Wohnungsbaugenossenschaft mieten Sie nicht nur eine Wohnung, sondern sind auch an einem Unternehmen beteiligt - mit allen verbundenen Risiken. Investieren Sie in eine Genossenschaft, so ist ein Totalverlust Ihres eingesetzten Geldes möglich. Geht die Genossenschaft pleite, verlieren Sie Ihr Geld. Der einzelne Genosse ist in der Rangliste der vorletzte aller Gläubiger (vor den Darlehensgebern mit qualifiziertem Rangrücktritt).
Alle Zahlungen an Genossenschaften sind ungesichert. Allein über sog. Dauerwohnrechte nach WEG (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)wäre eine Absicherung im Grundbuch möglich.

9. ✅Der Vorstand ist für die Geschäftsführung der Genossenschaft alleine zuständig und entscheidet in eigener Verantwortung. Die Kontrolle obliegt primär dem Aufsichtsrat, der jedoch auf Informationen durch den Vorstand angewiesen ist.
Die Selbstverwaltung der Genossenschaft verhindert, dass professionelle Geschäftsführer agieren. Vielfach sind die ehrenamtlichen Vorstände und Aufsichtsratsmitglieder fachlich völlig überfordert.
Eine wirksame Kontrolle durch die jährliche Mitgliederversammlung ist begrenzt.
Vorstand und Aufsichtsrat haben zwar über Tätigkeit und Lage der Genossenschaft zu berichten, aber detaillierte Auskünfte können als Geschäftsgeheimnisse verweigert werden.
Die Prüfung des Genossenschaftsverbandes erstreckt sich primär auf Formalitäten, d.h. auf die Einhaltung der genossenschaftlichen Regeln.
Eine Prüfung, ob das Geschäftsmodell erfolgreich am Markt agieren kann, erfolgt NICHT.

10. ✅Ist ein Vorstandsmitglied auch als Architekt oder Projektsteuerer tätig, sind Interessenkonflikte vorprogrammiert. Planungsmängel oder Kalkulationsfehler bleiben so unentdeckt und ohne Rechtsfolgen - zu Lasten der Genossenschaft.

11. ✅Günstige Nutzungsentgelte für Wohnungen findet man noch in den Traditionsgenossenschaften oder wenn eine Genossenschaft öffentliche Förderungen erhält (EOF, München Modell, ect). Die Belegung ist an Bedingungen gekoppelt, die der Einzelne erfüllen muss.

12. ✅Der Ausstieg aus einer „Jungen Genossenschaft“ (z.B. wegen enttäuschter Erwartung) ist finanziell selten ratsam.
Für den Verkauf oder die Übertragung von Genossenschaftsanteilen an Dritte gibt es keinen funktionierenden Markt.
Insofern bleibt nur die Auseinandersetzung nach einer Kündigung. Bis Sie jedoch das Geld tatsächlich auf dem Konto haben, können Jahre vergehen (s. Kündigungsfrist laut Satzung). Verlustvorträge lassen die tatsächlich gezahlte Einlage schmelzen. Nicht jeder kann warten, bis eine Genossenschaft eine ausgewogene Bilanz ausweist.

13. ✅Als Mitglied einer Genossenschaft unterschreiben Sie einen Dauernutzungs-vertrag. Sie können also ein lebenslanges Wohnrecht haben. Wenn Sie alle Vertragspflichten erfüllen, ist eine ordentliche Kündigung durch die Genossenschaft (wegen Eigenbedarf) ausgeschlossen. In der Satzung oder im Dauernutzungsvertrag sind jedoch Ausnahmen möglich.

Fazit:

Bewahren Sie für die Entscheidung einen kühlen Kopf.
Eine Genossenschaft in Gründung (eG i.G) ist besonders riskant, da es sich juristisch noch um eine GbR handelt. Ohne eigenes Vermögen der Gesellschaft droht eine private gesamtschuldnerischer Haftung für Handelnde bzw. alle Mitglieder. Können Sie sich die Beteiligung und den eventuellen Ausfall wirklich finanziell leisten?
Verlassen Sie sich nicht auf schöne Worte auf einer Homepage oder in einem Flyer. Wenn mit Emotionen gespielt wird, seien Sie achtsam.
Besuchen Sie ein realisiertes Projekt und unterhalten Sie sich mit Bewohner:innen.
Schauen Sie in die Bilanz und erkundigen sich nach den Macher:innen in der Genossenschaft. Es geht um eine Unternehmensbeteiligung!

Lassen Sie sich neutral beraten.

Das genossenschaftliche Bauen und Wohnen kann viel bieten. Die Genossenschaft ist eine tolle Rechtsform, die viel ermöglicht.

In meinem Blog finden Sie immer aktuelle Informationen, wichtige Aspekte und gesetzliche Neuerungen.

Wollen Sie mitreden und MEHR WISSEN? Dann …

Ihre Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin und Projektberaterin