#54 Interview: Woran scheitern oft Wohnprojekte?

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Dr. Anna Niedermeier hat eine kleine Podcast-Reihe (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) über „Gemeinschaftliches Wohnen“ veröffentlicht:

• Wie findet ihr Wohnprojekte in Metropolen: Interview mit Nele Trautwein von Stattbau Berlin

• Wie funktioniert eine Baugenossenschaft: Interview mit Caroline Rosenthal vom Genossenschaftsforum e.V.
  Wie habt ihr eure Genossenschaft gegründet: Home-Story mit Meera des Wohnprojekts Kirnhalden

• Wie gründet man ein Wohnprojekt: Home-Story mit Tilman vom Wohnprojekt 2n40

Zum Abschluss der Reihe haben Anna und ich ein einstündiges Interview geführt zum Thema

“Woran scheitern oft Wohnprojekte”

Aus dem Interview können Sie nachfolgend die wichtigsten Informationen nachlesen.

Anna: Ich möchte für meine Hörer und Hörerinnen die klassische Gründe herausfinden, woran viele Gruppen für Wohnprojekte scheitern. Was sind so Fehler, die man auf dem Schirm haben sollte. Kannst Du mir mal den ersten Grund nennen, warum so Projekte oft scheitern?

Angelika: Zur Klarstellung möchte ich vorab darauf hinweisen, dass in den letzten Jahren auch viele Bauträger und Projektentwickler Insolvenz angemeldet haben. Die Rahmenbedingungen waren und sind extrem. Neben den steigenden Zinsen und Baukosten hat die abrupte Beendigung von KfW-Fördermitteln viele Projekte gezwungen, die Reißleine zu ziehen.

Ich möchte mich hier nur auf 3 Gründe beschränken, auf die Gruppen wirklich selbst Einfluss nehmen können. Reden wir also über

#1. eine unklare Vision, sodass man nicht zum Handeln kommt
#2. die fehlende Klärung der finanziellen Basis und
#3. den Mythos, Wohnprojekte seien preisgünstig.

Fehler # 1: Unklare Vision, irgendwo zwischen Schöner Wohnen oder die Welt retten

Schon in der frühen Phase sollte der konkrete Zweck des Projektes definiert werden. Die Bezeichnung Baugemeinschaft / Wohnprojekt / alternatives Wohnen ist inhaltlich nicht definiert. Jeder kann darunter etwas anderes verstehen. Seniorinnen haben andere Bedürfnisse als Studentinnen oder junge Leute mit Behinderung oder Familien. Alle eint nur der Wunsch nach Gemeinsamkeit - aber was heißt das konkret?

Will jemand preiswerten Mietwohnungen auf kleinstem Raum mit Gemeinschaftsflächen und Sharing? Oder will ein Hauseigentümer den Flair von Einfamilienhaus behalten? Geht es um selbstständiges Leben im Alter oder inklusives Wohnen? Möchte sich das Projekt in die Nachbarschaft öffnen oder wollen die Bewohner:innen unter sich bleiben? Möchten die Mitglieder ein Bestandsobjekt nachhaltig sanieren und bewohnen oder einen Neubau in einer hochpreisigen Gegend errichten? In der Stadt oder auf dem Land? Die Vielfalt ist denkbar groß.

Anna: Also man sollte gemeinsam eine sehr klare Vision entwickeln, richtig?

Angelika: Genau. In den Kommunen, die Grundstücke im Konzept-vergabeverfahren vergeben, sind immerhin die Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Bewerbung bekannt. Dazu gehören Anforderungen an die Rechtsform, das Gebäude, soziale Komponenten und eine Idee, die ins Quartier wirken soll. Meist sind dies Gemeinschaftsräume, Mobilitätskonzepte oder eine Wohnung für Menschen, die am freien Wohnungsmarkt benachteiligt sind. Diese Projekte werden nicht die Welt retten, aber die Anforderungen sind mitunter schon ambitioniert. Durch das Verfahren soll auch Bodenspekulation verhindert werden. Die Interessierten können relativ schnell erkennen, ob sie dabei sein wollen.

Deutlich schwieriger wird es, wenn es keine externen Vorgaben gibt. Es gibt viele Gruppen (überwiegend als Verein organisiert), die in der Dream-Phase verharren. Sollte tatsächlich eine Immobilie / ein Grundstück auf dem Markt angeboten werden, ist die Gruppe nicht handlungsfähig, um kurzfristig ein rechtsverbindliches Angebot abgeben zu können.  

Anna: Also klare Vision! Wie komme ich jetzt als einzelne Person vom Träumen ins Handeln?

Angelika: Wer als einzelner in einem Wohnprojekt leben möchte, könnte ein Bestandsobjekt suchen. Dies könnte aber einen Ortswechsel bedeuten und erfordert immer Kompromisse. So gibt es verschiedene Matching-Plattformen:
https://www.bring-together.de/de (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
https://verein.fgw-ev.de/projektboerse/ (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Anna: Spannend. Mal angenommen, da ist jetzt nichts dabei.
Wie komme ich jetzt als Gruppe vom Träumen ins Handeln?

Angelika: Wenn es doch DAS eigene Projekt in einer bestimmten Stadt oder in einer Region sein soll, dann müssen nach der Dream-Phase konkrete Ziele und Meilensteine formuliert werden.

Dazu gehört auch die Frage, ob, wie und wann die Gruppe wachsen will. Manche Konzepte lassen sich nur in einer großen Gemeinschaft (als Genossenschaft) oder mit einer bestimmten Gruppenzusammensetzung (Senioren, Menschen mit Behinderung) umsetzen.

Dann kommt die Fragestellung: Was brauchen wir als Gruppe, um auf ein Angebot überhaupt reagieren zu können? An diesen Voraussetzungen muss konkret gearbeitet werden. Auf jeden Fall gehört dazu die Erstellung eines Projektplanes mit Geld- und Zeitangaben.

Es gibt Methoden, um aus der Traumphase in die Handlungsphase zu kommen. Das erfolgt am besten unter Anleitung geschulter Personen.

Anna: Kannst Du uns da eine Methode verraten?

Angelika: Dragon Dreaming ist eine sehr beliebte und effiziente Methode
https://www.buergergesellschaft.de/mitentscheiden/methoden-verfahren/methoden-und-verfahren-der-buergerbeteiligung-von-a-bis-z/dragon-dreaming/methodenbeschreibung (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
https://dragondreaming.org/wp-content/uploads/2020/01/DragonDreaming_eBook_german_V02.09.pdf (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Am Ende eines Workshops kristallisiert sich schnell heraus, wer für DAS Wohnprojekt (noch) nicht bereit ist. Dann müssen die „Macher“ (gerne auch Kerngruppe genannt) alleine weitergehen. Es ist normal, dass Interessierte kommen und gehen. Wichtig ist nur, dass der Projektplan, die Zwischenergebnisse und die Rechtsform nicht immer wieder neu infrage gestellt werden. Nur so kommt man zum nächsten Meilenstein: Verbindlichkeiten schaffen.

Anna: Alles klar, Fehler Nummer 1 verstanden. Gibt es noch einen zweiten Fehler?

Fehler # 2: Fehlende Klärung der finanziellen Basis - falsche Scheu und zu viel Vertrauen

Angelika: Gerade in der Gemeinschaftsszene gibt es eine erhöhte Scheu davor, Beweise und Dokumente zu verlangen. Die Menschen wollen nicht misstrauisch oder kleinlich erscheinen, schon gar nicht gegenüber Menschen, mit denen sie sich doch so gut verstehen. Je länger eine Gruppe gemeinsam träumt, desto schwerer wird es, Verbindlichkeiten schriftlich niederzulegen. Es schwingt immer mehr die Angst mit, dass sich jemand dadurch „genötigt“ fühlt und dann ausscheidet.

Vielfach haben die Gruppen wenig Vorstellung, was ihr Traum tatsächlich kostet oder nur kosten darf. Noch weniger bekannt ist, wer sich eine Beteiligung an der Projektrealisierung und an den später laufenden Kosten überhaupt leisten kann. Wir sprechen ungern über eigene Einkommens- oder Vermögensverhältnisse. Noch weniger fragen wir andere nach Einkommen oder Vermögen und lassen uns entsprechende Beweise vorlegen.

Anna: Hier geht es also um soziale Hemmung. Wie löst man das Dilemma?

Angelika: Ein neutraler Finanzberater könnte Klarheit für das Projekt bringen und gleichzeitig den Schutz der personenbezogenen Daten wahren. Niemand muss vor der Gruppe „die Hosen runter lassen“. Mit den gefilterten Informationen - über den Finanzberater - weiß die Gruppe, welche Immobilie sie sich überhaupt leisten kann. Gibt es einige kapitalstarke Mitglieder und einige Personen ohne Eigenkapital? Ist eine solidarische Finanzierung notwendig und möglich?

Ohne Moos, nix los. Rechtsform und Finanzierungskonzept bedingen sich wechselseitig. Das muss frühzeitig und langfristig bedacht werden. Dummerweise passt aber so überhaupt nicht zum Selbstverständnis vieler in der Projekteszene. Gleichzeitig werden die Kreditanforderungen der Banken immer höher.

Vielfach klammern sich Gruppen dann an die Idee, irgendwo Fördermittel zu bekommen oder Direktkredite einwerben zu können.

Anna: Sind Fördermittel oft unrealistisch?

Angelika: Ich bin dann meist die Spielverderberin. Auch für Wohnprojekte gelten die allgemeinen gesetzlichen Regeln: Natürlich gibt es die normalen KfW-Fördermittel. Wohnen ist nicht gemeinnützig im Sinne der Abgabenordnung. Also kann / darf keine Stiftung Fördermittel geben an Projekte, die ihrerseits nicht gemeinnützig sind. Für Grundstückskauf und für Steine gibt es keine Fördermittel - insbesondere wenn die Projekte für alle (Jung-Alt, Queer, Bunt, Inklusiv) offen sein sollen. Das liegt an unserem Gemeinnützigkeitsrecht.

Ein gemeinnütziger Verein als Ergänzung kann dennoch sinnvoll sein, um einzelne Aktionen im Gemeinschaftsraum mit der Nachbarschaft über Spenden oder Fördermittel zu finanzieren.

Anna: Auf Instagram liest man viel von Direktkrediten. Wie helfen diese beim Finanzieren? Kannst Du uns erklären, warum Direktkredite hochriskant sind?

Angelika: Es handelt sich nicht um normale Kredite, sondern um sog. qualifizierte Nachrangdarlehen, die als Eigenkapital des Projektes gelten sollen. Diese besondere Konstruktion führt dazu, dass die Rückzahlung der Darlehen und auch evt. Zinsen immer verweigert werden kann, wenn dies beim Projekt die Insolvenz auslösen würde. Ein Totalausfall ist also möglich.

In der angespannten Wirtschaftslage wird es immer schwer - auch im Familien-Freundeskreis - Geldgeber zu finden, die unter Umständen faktisch eine Schenkung machen. Es gibt zudem viele Projekte, die um Direktkredite konkurrieren.

Durch § 2 Vermögensanlagengesetzes sind die Kredite zum Schutz der Geber:innen betragsmäßig und zeitlich begrenzt. Dies bedeutet viel Aufwand der Gruppe für das ständige Einwerben bzw. für die Rotation der Direktkredite.

Anna: Ich habe mir das auch so ein bisschen gedacht, dass das Kreditvolumen trotzdem sehr hoch ist, auch wenn es Direktkredite sind. Wie rechnet sich das? Vor allem über die Länge der Zeit? Oder weil Direktkredite niedrig verzinst sind?

Angelika: Sehr gute Frage. Über die Direktkredite wird das Eigenkapital eingeworben (ca. 30 % des Projektvolumens). Erst danach ist die Bank zur Finanzierung bereit. Die Direktkredite werden gar nicht oder nur sehr gering verzinst. Tilgung wird erst angedacht, wenn es neue Direktkredite gibt.

Das Miethäuser-Syndikat ist eine eigene Welt innerhalb der Projekte-Szene, die mit Direktkrediten arbeitet. Die Mieten beim Miethäuser-Syndikat sind relativ günstig, da die Immobilien nicht hochpreisig und hochwertig sind. Nur die laufenden Kosten werden umgelegt.  

Anna: Müssen also auch Projekte auf Mietbasis über Finanzierung nachdenken?

Angelika: Ja klar. Auch diese müssen die Phase vom Träumen zum Handeln gestalten. Die richtige Rechtsform ist zu finden und zu gründen. Mit dem Eigentümer des Hauses, dem Träger oder Investor sind Verträge abzuschließen.

Auch bei Wohnprojekten auf Mietbasis entstehen finanzielle Verbindlichkeiten in der Planungsphase. Falls die Gruppe ein Nachbelegungsrecht vom Vermieter möchte, müssen auch 2-3 Monatsmieten für die nachzubelegende Wohnung von der Gruppe finanziert werden. Auch Mietzins und Nebenkosten für die Gemeinschaftsräume und für gemeinschaftliche Aktivitäten müssen finanziert werden. Dafür gibt es unterschiedliche juristische Möglichkeiten.

Anna: Kannst Du hier ein Beispiel machen?

Angelika: Den größten Gestaltungsspielraum hat eine Gruppe, wenn sie einen Generalmietvertrag für ALLES macht (z.B. für ein Haus) und an die Gruppenmitglieder untervermietet. Den kleinsten Einfluss hat eine Gruppe, wenn jeder seinen eigenen Wohnungsmietvertrag hat und es nur einen Kooperationsvertrag zwischen Gruppe und Vermieter gibt. Je mehr die Gruppe selbst entscheiden darf, desto mehr finanzielles Risiko trägt die Gruppe in der gewählten Rechtsform.

Auf jeden Fall muss nicht nur über Geld gesprochen werden, sondern es müssen auch Verbindlichkeiten auf Basis von Fakten geschaffen werden. Andernfalls können keine Verträge mit Dritten geschlossen werden.

Anna: Alles klar, also es braucht eine glasklare Vision und klare Fakten und Zusagen über das Thema Geld. Welchen Fehler oder eher Mythos gibt es noch oft?

Fehler # 3: Mythos, Wohnprojekte seien günstig

Angelika: „Günstig gemeinschaftlich bauen und wohnen“ ist ein Versprechen, das immer kritisch zu hinterfragen ist. Jede Beteiligung an einem Projekt muss nüchtern überdacht werden. Es gibt durchaus auch schwarze Schafe, die vorrangig Geld wollen und später die versprochene Vision nicht umsetzen. Mitunter handelt es sich um verkappte Bauträgermodelle, … nur ohne den gesetzlichen Schutz.

Auch die Beteiligung in einer jungen Genossenschaft kann locker 5-stellige Summen kosten (wohnungsabhängige Pflichteinlagen).

Auch Projekte auf Mietbasis müssen stolze Mieten verlangen, um nur die Kosten weiterzugeben. Boden und Bauen sind teuer. Die Herausforderungen sind hoch.

Trotzdem haben Wohnprojekte viel Potenzial. Die Mitglieder haben vollen Einfluss auf das Vorhaben. Werde die individuellen Wohnflächen reduziert bzw. flexibel bei Bedarf neu verteilt und gemeinschaftliche Flächen miteinander genutzt, dann gibt es auch finanzielles Sparpotential.  

Wer sich an einem Wohnprojekt beteiligt, sollte nicht durch SPAREN motiviert werden. Die Mitbestimmung, das langfristige Miteinander in der Gemeinschaft und die gemeinsame Vision machen die Attraktivität aus.

Es sollte auch nicht an der falschen Stelle gespart werden. Für den Erfolg ist eine sachkundige neutrale Begleitung anzuraten. Gruppen, die glauben alles alleine machen zu können, sparen an der falschen Stelle und tragen ein hohes finanzielles Risiko krachend zu scheitern.  

Anna: Warum ist deine Erfahrung, dass es ohne fachliche Begleitung schwierig wird?

Angelika: Das Selbermachen führt meist zu Interessenskonflikten. Erbringt ein Gruppenmitglied (z.B. ein Architekt, ein Rechtsanwalt) professionelle Leistungen, so sind die anderen Mitglieder zunächst zurückhaltend mit Bedenken, zumal wenn jemand ohne oder mit ermäßigtem Honorar arbeitet. Der freie Wettbewerb um die beste Lösung für das Projekt unterbleibt. Steigert sich irgendwann die Unzufriedenheit mit der fachlichen Leistung, so führt dies unweigerlich zu einer Gruppenkrise. Der nicht wertgeschätzte Gesellschafter droht alles hinzuschmeißen und auszuscheiden. Das gefährdet das gesamte Projekt. Einen fremden Architekten oder Berater könnte man hingegen leicht kündigen und die Gruppe bleibt unversehrt.

Die Überforderung ist ein weiteres Problem. Jede Gruppe hat eigentlich mit der internen Organisation und der Entscheidungsfindung genug zu tun. Ob zusätzliche fachliche Arbeit geleistet werden kann, ist realistisch zu schätzen. Jede Überforderung ist fehleranfällig und führt schnell zu Frust. Im schlimmsten Fall scheiden Mitglieder aus, weil sie doch eigentlich nur „gemeinsam wohnen wollten“.

Fachliches Know-how und jahrelange Erfahrungen lassen sich nur bedingt durch Schwarmintelligenz ausgleichen. Jeder Fehler verteuert und verlangsamt das Projekt. Wird ein Baumangel oder ein Prozess vermieden, dann hat jeder Berater sein Geld mehr als verdient. Auch unerwartete Steuern sind ein weiteres Themenfeld, was sich durch fachkundige Beratung vermeiden oder zumindest kalkulieren lässt.

Wohnprojekte zu beraten erfordert den ganzheitlichen interdisziplinären Weitblick. Ein „normaler“ Architekt macht seine Kostenschätzung nach DIN 276 für die dort genannten Kostengruppen. Für Wohnprojekten mit Immobilienerwerb wird der Finanzierungsaufwand damit zu gering kalkuliert. Die Gründungs- und laufenden Kosten für die gewählte Rechtsform, wie z.B. eine Genossenschaft, werden vielfach übersehen oder zu gering geschätzt. Ebenso die Kosten für die Gruppenbildung, Beurkundungen, fachliche Beratung, Gutachter und Projektsteuerung. Es ist ratsam, einen finanziellen Puffer einzuplanen, um unerwartete Ausgaben abzufedern.

Es ist wichtig, vorsorgliche Vereinbarungen in den Verträgen zu treffen, um auf mögliche mögliche Probleme reagieren zu können. Beispielsweise könnten Klauseln zur solidarischen Finanzierung in Fällen eines Baustopps oder zur Abweichung von der Baubeschreibung bei Baukostensteigerungen über x % eingefügt werden. 

Anna: Wo finde ich denn mehr Informationen zum Thema Wohnprojekte?

Angelika: Die Wohnprojekte-Tage sind super.

Als Einstieg gibt es Infos beim WIN - Wissenspool
https://win.fgw-ev.de/win-wissenspool/ (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Lesenswert sind ...
die Broschüren der Stiftung Trias
https://www.stiftung-trias.de/wissen/publikationen/ (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
der Gründungsleitfaden von Wohnsinn für inklusive Projekte
https://www.wohnsinn.org/wissen-von-a-z/gruendungsleitfaden (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

sowie zwei Bücher von Eva Stützel
https://www.oekom.de/buch/gemeinsam-die-welt-veraendern-aber-wie-9783987260322 (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
https://www.oekom.de/buch/der-gemeinschaftskompass-9783962382988 (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

und das Buch von Heinz Feldmann
https://www.oekom.de/buch/praxishandbuch-leben-in-gemeinschaft-9783962383619 (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Meine Auflistung ist unvollständig, zufällig und sehr persönlich.

Anna: Wie finde ich jetzt den richtigen Berater? Und aus welchem Fachbereich brauche ich unbedingt Berater?

Angelika: Eine Liste von Berater:innen mit unterschiedlichen Schwerpunkten findet man unter
https://www.wohnprojekte-portal.de/beraterinnen/uebersicht/rechtsanwaelt-innen/#berater (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Bei der Auswahl der richtigen Berater:innen sind die konkreten Erfahrungen, die Transparenz der Arbeitsweise und natürlich persönliche Sympathie wichtig. Es empfiehlt sich, zunächst eine Erstberatung oder einen kleinen Auftrag gemeinsam durchzuführen. Danach schauen alle Beteiligten, ob man weiter miteinander gut arbeiten könnte … lieber wechseln, wenn es nicht 100% passt. Dies gilt auch für Architekten. Ich rate immer dazu, nur in Stufen zu beauftragen, da sich das Projekt ändern oder scheitern kann.

Das Interview hat uns beiden sehr viel Spaß gemacht.
Wir hoffen, dass ihr viel Informationen und Anregungen mitnehmen könnt.
Folgt gerne Anna bei

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Es grüßen Anna und Angelika

Hinsichtlich der Risiken für eine Beteiligung an eine Genossenschaft habe ich einige Überlegungen zusammengestellt, die Sie als Mitglied vollständig lesen können: