#47 Von der Baugruppe zur WEG
Dieser Post beschreibt die Situation vor dem 31.12.23.
Dieser Post baut auf den Post #41 Augen auf ... bei "Baugruppen" (Öffnet in neuem Fenster) auf.
Die "echte" Baugruppe hat sich und ein Grundstück gefunden und überdenkt nun ihre Vorgehensweise.
Gut zu wissen ...
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist keine eigenständige Rechtsform, sondern nur eine Sonderform des Miteigentums nach Bruchteilen §§ 1008 ff, 741 ff BGB. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist eine Miteigentümervereinbarung - allein zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Im Übrigen ist jeder Bruchteil / jedes Sondereigentum privates, frei verfügbares Eigentum § 13 Abs. 1 WEG.
Darüber hinaus gibt es keinen gemeinschaftlichen Zweck der Miteigentümer:innen.
Zur Regelung und Absicherung des gemeinschaftlichen Planens und Bauens ist die Gründung einer GbR zwingend erforderlich.
Im übrigen gibt es verschiedene Möglichkeiten der Vorgehensweise
für Baugemeinschaften / Baugruppen, die privates Eigentum anstreben.
Variante a)
Die Baugemeinschaft kann das Grundstück bereits als Miteigentümer in Bruchteilen erwerben. Die Beurkundung der Teilungserklärung nach § 3 WEG kann zeitgleich oder zeitnah mit dem Kaufvertrag erfolgen. Dadurch werden die Wohnungsgrundbuchblätter sehr schnell angelegt und die entsprechenden Grundschulden können sofort in das jeweilige Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen werden.
Da jedes Mitglied sein (anteiliges) Grundstück selbst bebaut, gibt es keine Probleme mit der Grunderwerbsteuer. Wichtig ist nur, dass die Bruchteile beim Grundstückskauf mit den späteren Miteigentumsanteilen nach WEG identisch sind.
Die GbR wird parallel gegründet, ohne im Grundbuch als Grundstückseigentümerin aufzutauchen. Im Gesellschaftsvertrag sind besondere Vorkehrungen zu treffen, damit bei einer Veräußerung des Sondereigentums vor der erstmaligen Bebauung oder bei Ausfall eines Gesellschafters der gemeinsame Zweck der erstmaligen Bebauung nicht gefährdet wird. Dieses sog. "Thüringer Modell" ist vor allem in Baden-Württemberg anzutreffen.
Variante b)
Die meisten Baugruppen erwerben das Grundstück jedoch als GbR (ab 01.01.24 als eGbR). Der gemeinschaftliche Zweck sowie die Rechte und Pflichten der Gesellschafter:innen werden allein über den Gesellschaftsvertrag definiert. Das Projekt kann sich noch flexibel entwickeln. Die Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG erfolgt möglichst spät zum Ende des Projektes. Es bleibt viel Zeit für die individuelle Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung. Im Grundbuch können wahlweise eine Gesamtgrundschuld oder mehrere gleichrangige Einzelgrundschulden eingetragen werden.
Erst in einem notariellen Auseinandersetzungsvertrag wird das jeweilige Sondereigentum (welches vorher bereits in der Teilungserklärung grundbuchrechtlich gebildet wurde) an den jeweiligen Gesellschafter übertragen. Die Auflassung erfolgt in der Regel erst nach Fertigstellung aller Gebäude, Abnahme und Ausgleich aller gegenseitigen Zahlungsansprüche.
Bei dieser Variante wird die Gemeinschaft gegenüber dem Einzelnen deutlich gestärkt.
Die Übertragung von Bruchteilen aus dem Gesamthandsvermögen der GbR auf einen Gesellschafter zu Alleineigentum war bisher grunderwerbsteuerbefreit. Durch die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts gibt es ab 01.01.24 bei der eGbR / GbR kein Gesamthandsvermögen mehr, vielmehr eigenes Gesellschaftsvermögen der GbR. Durch die gleichzeitige Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes könnte die Auseinandersetzung beim Sondereigentümer eine Grunderwerbsteuer auslösen (wie beim Erwerb von einem Bauträger). Dies ist derzeit noch unklar.
Die Vor- und Nachteile der Vorgehensweise nach a) oder b) sind sorgfältig abzuwägen. Dies erfordert eine Einzelfallbetrachtung.
Variante c)
Diese dritte Möglichkeit gibt es erst ab dem 1.1.2024. Die eGbR könnte dauerhaft Sondereigentümerin der Gemeinschaftseinheit bleiben. Voraussetzung ist die Abgeschlossenheit und die Bildung eines eigenen Wohnungsgrundbuchblattes für diese Einheit. Die Gemeinschaftsräume wären dann nicht Gemeinschaftseigentum der WEG, für die das Wohnungseigentumsrecht gilt. Vielmehr erfolgt die Verwaltung und der Betrieb der Gemeinschaftsräume über die gesellschaftsrechtlichen Regelungen des Gesellschaftsvertrages. Dies eröffnet neue Möglichkeiten der Entscheidungsfindung und der "Verortung" des sozialen Miteinanders.
Der freihändige Verkauf von Sondereigentum könnte strafbewehrt (Vertragsstrafe) an die Übertragung des GbR-Gesellschaftsanteils auf den Erwerber geknüpft werden.
Auch wenn in einer WEG kaum Einfluss auf die Auswahl des Erwerbers genommen werden kann, so kann doch der Gemeinschaftssinn langfristig erhalten werden. Ein Erwerber wird sich kaum auf die Bedingungen einlassen, wenn er nicht auch die Motivation des gemeinschaftlichen Zusammenlebens mitbringt. Spekulative Veräußerungen an Käufer, die sich dem nicht verbunden fühlen, werden so indirekt verhindert.
Das Verhältnis zwischen Verwalter der WEG und dem geschäftsführenden Gesellschafter der GbR
Durch die WEG Novellierung im Dezember 2020 entsteht die WEG mit eigenen Rechten und Pflichten bereits mit Anlegen der Wohnungsgrundbuchblätter.
Dies führt zu einem juristischen Spannungsverhältnis >> lesen Sie gerne weiter unter #46 (Öffnet in neuem Fenster)
