Genossenschaften und die Körperschaftssteuer

Die Körperschaftssteuer ist die Einkommensteuer für juristische Personen wie GmbH oder eG. Die Befreiungen von der Körperschaftssteuer § 5 KStG sind für Wohnungsgenossenschaften von enormer Bedeutung.

Zwei Themenfelder sollen näher betrachtet werden 

A) steuerschädliche Abfärbung vermeiden 

Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus "anderen" Tätigkeiten 10 Prozent der gesamten Einnahmen übersteigen.

Durch das Gebäudeenergiegesetz steigen die Anforderung im Neubaubereich. Der Einbau eines Blockheizkraftwerkes oder die Installation einer Photovoltaik-Anlage ist häufig Teil der Anlagentechnik.
Innovative Wohnungsgenossenschaften stellen sich dann die Frage, wie der erzeugte Strom am nachhaltigsten und effektivsten genutzt werden kann:  
Viele haben schon von „Eigenversorgung“ und „Mieterstrom“ gehört. E-Mobilität (Auto oder Bike) sind Trendthemen im Zusammenhang mit der Verkehrswende.  Smart Home dient der Bequemlichkeit - kann aber auch Teil eines Assistenz-System für Senioren und Menschen mit Einschränkungen sein.

Im Bestand zwingen die politisch-wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dazu, die bisherige Energieversorgung zu überdenken und Dächer vermehrt für PV-Anlagen zu nutzen. 

Egal, ob Strom voll ins Netz eingespeist, im Objekt selbst genutzt oder an Dritte (Genosse, Mieter) geliefert wird, es handelt sich immer um eine gewerbliche Tätigkeit (Ausnahme: laut Post #6) 

Wie steht es nun um die steuerschädliche Abfärbung?
Überschreiten die Einnahmen die Bagatellgrenze, werden ALLE Einnahmen körperschaftssteuerpflichtig!

§ 5 Nr. 10 KStG (Öffnet in neuem Fenster)wurde durch das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubau“ geändert (ab 09.08.2019). Mit dem Gesetz sollen die im Rahmen der von der Bundesregierung gestarteten Wohnraumoffensive vorgesehenen steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment in die Tat umgesetzt werden.

Ab dem Veranlagungszeitraum / Geschäftsjahr 2020 gilt nun die Neufassung für Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften sowie Vereine,

soweit sie

• Wohnungen herstellen oder erwerben und sie den Mitgliedern auf Grund eines Mietvertrags oder auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungs-vertrags zum Gebrauch überlassen; den Wohnungen stehen Räume in Wohnheimen im Sinne des § 15 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gleich;

• im Zusammenhang mit einer Tätigkeit im Sinne des Buchstabens a) Gemeinschaftsanlagen oder Folgeeinrichtungen herstellen oder erwerben und sie betreiben, wenn sie überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Genossenschaft oder den Verein notwendig ist.

Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus den oben nicht bezeichneten Tätigkeiten 10 Prozent der gesamten Einnahmen übersteigen.

Für die gewerbliche Zwischenvermietung an "Hausguppen" oder Sozialunternehmern (für Wohngruppe oder Wohngemeinschaft) bleibt die steuerschädliche Abfärbung jedoch weiterhin ein Problem, da die Bagatellgrenze von 10 % schnell überschritten wird.

Erzielt das Unternehmen Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Anlagen, für den es unter den Voraussetzungen des § 21 Absatz 3 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes einen Anspruch auf Zahlung eines Mieterstromzuschlags hat, 

erhöht sich die Grenze für diese Einnahmen auf 20 Prozent, 

wenn die Grenze nur durch diese Einnahmen überschritten wird. Zu den begünstigen Einnahmen gehören auch Einnahmen aus der zusätzlichen Stromlieferung im Sinne des § 42a Absatz 2 Satz 6 des Energie-wirtschaftsgesetzes sowie Einnahmen aus der Einspeisung von Strom aus diesen Anlagen. Für bestimmte Stromnutzungen wird also die steuerschädliche Grenze auf 20 % erhöht. 

B) Steuerschlupfloch für "Familiengenossenschaften" geschlossen

Nach der früheren Regelung in § 5 Nr. 10 KStG konnte die Wohnungs-genossenschaft steuerbefreit tätig sein, wenn sie mindestens 90% der Umsätze aus der Vermietung von Wohnraum an die Mitglieder erzielten. Das Gesetz unterschied dabei bisher nicht zwischen ordentlichen und investierenden Mitgliedern.

So kam es zu einer vermehrten Gründung von so genannten „Familiengenossenschaften“. Bei diesem Modell bringt eine Familie ihr Eigentum (Immobilien) als Sacheinlage in eine Genossenschaft ein. Die Familienmitglieder werden (ordentliche) Mitglieder. Die Einrichtungen der Genossenschaft werden dagegen lediglich von investierenden Mitgliedern genutzt - die Mieter werden als investierende Mitglieder ohne Mitspracherecht  aufgenommen.

Durch eine Gesetzesänderung wurde festgestellt, dass die Steuerbefreiung nach § 5 Abs 1 Nr. 10 Satz 5 KStG (Öffnet in neuem Fenster)nur Selbsthilfeeinrichtungen begünstigt. Steuerbefreit sind insbesondere Tätigkeiten, bei denen die Körperschaft ihren (ordentlichen) Mitgliedern Genossenschaftswohnungen zur Nutzung überlässt. Der Selbsthilfecharakter kommt insbesondere dadurch zum Ausdruck, dass diesen Mitgliedern dabei alle Mitgliedschaftsrechte eingeräumt werden.

Bei investierenden Mitgliedern ist dies regelmäßig nicht der Fall. Investierende Mitglieder können die Wohnungsgenossenschaft allenfalls außerhalb des die Selbsthilfeeinrichtung prägenden Mitgliedergeschäftes (d. h. wie Dritte) nutzen. Die Änderung stellt klar, dass die Überlassung von Wohnungen an (nur) investierende Mitglieder nicht von der Steuerbefreiung erfasst wird. Damit wird die Familiengenossenschaft körperschaftssteuerpflichtig.
Das Steuerschlupfloch wurde geschlossen.