Newsletter 05 / 24 * Die Zukunft des Einfamilienhauses

Anfang des 20. Jahrhunderts nahm eine Wohnform Gestalt an, die sich ab den 1950er-Jahren zum durchschlagenden Erfolgsmodell entwickelte – das Einfamilienhaus.
Die Entwicklungsgeschichte des „Einfamilienhauses“ hat die Stiftung Wüstenrot informativ beschrieben unter https://wuestenrot-stiftung.de/publikationen/das-zukunftsfaehige-einfamilienhaus-download/ (Öffnet in neuem Fenster)

Was macht die DNA dieser Wohnform aus, die zum Inbegriff bürgerlichen Seins geworden ist? Bis heute hat das Einfamilienhaus nichts an Attraktivität eingebüßt. Ein Traum wird es für viele bleiben, nur wenige können es sich heute noch leisten. Und es ist gleichzeitig zum Problemfall geworden. Es ist verantwortlich für Ressourcenverbrauch, Zersiedelung der Landschaft und Vereinsamung der Bewohner. Was passiert mit alten Einfamilienhäusern und welches Potenzial steckt im Bestand? 

Dieser Artikel beleuchtet die aktuellen Trends, Chancen und Herausforderungen rund um das Einfamilienhaus und stellt konkrete Überlegungen zur Diskussion. 

Die Attraktivität des Einfamilienhauses

Das Einfamilienhaus symbolisiert für viele Menschen Unabhängigkeit und Lebensqualität. Es bietet Raum für Individualität, Privatsphäre und oft auch einen eigenen Garten – Aspekte, die gerade in Zeiten von Home-Office und pandemiebedingten Einschränkungen besonders an Bedeutung gewonnen haben. Auch ist die Bedeutung als Statussymbol nicht zu unterschätzen.

Hierüber sprechen:
FAZ Podcast für Deutschland „Ist ein Leben ohne Eigenheim wirklich sinnlos, Volker Looman?“ (Öffnet in neuem Fenster) und
Prof. Dr. Christine Hannemann im Podcast “femtastics Deep Drive (Öffnet in neuem Fenster)”

Ökologische Herausforderungen und Trends

Ein wesentlicher Kritikpunkt am Einfamilienhaus ist der hohe Flächenverbrauch. Im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern beansprucht es mehr Baugrund und führt zu einer stärkeren Zersiedelung. Damit fehlen Naturflächen für die Versickerung von Regenwasser oder für die Biodiversität, während gleichzeitig der Autoverkehr zunimmt. Gerade der Gebäudebereich trägt erheblich zur CO2-Belastung bei.

Nachhaltiges Bauen und die Integration von grünen Technologien (inklusive Mobilitätskonzept) können teilweise Abhilfe schaffen. Smart-Home-Technologien, Barrierefreiheit und der Wandel in der Arbeitswelt (mehr Home-Office) beeinflussen auch das Einfamilienhaus der Zukunft.  

Die Stiftung Wüstenrot hat verschiedene Lösungen zum zukunftsfähigen Einfamilienhaus gesucht und prämiert. Kostenfreier Download

Gesellschaftliche Aspekte 

Ein weiterer Diskussionspunkt ist die soziale Isolation, die mit der Wohnform des Einfamilienhauses verbunden sein kann. Während in urbanen Mehrfamilienhäusern das soziale Miteinander oft stärker ausgeprägt ist, kann das Leben im Einfamilienhaus in der Peripherie zu einer Entfremdung führen.

Viele Kommunen verzichten deshalb auf die Ausweisung von neuen Einfamilienhaussiedlungen oder auf die Grundstücksvergabe an Baugruppen zur Schaffung von privatem Wohneigentum. Stattdessen sollen innovative Wohnkonzepte im Neubaubereich gefördert werden, die ökologische Herausforderungen und gesellschaftliche Aspekte miteinander verbinden. Flexible Nutzungskonzepte können entwickelt werden, um Wohnraum an unterschiedliche Lebensphasen und -situationen anzupassen. Gemeinschaftsräume können für das soziale Miteinander im Haus oder mit der Nachbarschaft genutzt werden.

Wirtschaftliche Überlegungen

Vielfach wird der Aufbau von Vermögen (über 1-2 Generationen) als wichtiger Aspekt für ein Eigenheim genannt, obwohl durch Arbeitslosigkeit, Scheidung oder im Pflegefall viele Immobilie oftmals nicht langfristig gehalten werden können und mit hohen Verlusten veräußert werden müssen.  Unser Leben ist weniger gradlinig als vor Jahrzehnten.

Die Entscheidung, ob der Erwerb eines Eigenheims wirtschaftlich sinnvoller ist als das Wohnen zur Miete, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der aktuellen Miet- und Kaufpreise (Öffnet in neuem Fenster)(starke lokale Unterschiede), der Entwicklung der Bauzinsen, der eigenen finanziellen Situation und der langfristigen Planbarkeit. 

Wer die Unterschiede beispielhaft in EURO berechnet bekommen möchte, kann sich das Video des Honorarberaters Klaus Rombach auf youtube (Öffnet in neuem Fenster) anschauen. Vielfach werden bei der Entscheidungsfindung die laufenden Instandhaltungskosten (freiwillig oder gesetzlich) als Eigentümer vergessen. Anstelle von Zins- und Tilgungszahlung könnte der Mieter sein freies Einkommen gut am Kapitalmarkt investieren und damit Risiko streuen und flexibel bleiben.  

Wohnprojekte mit gemeinschaftlichem Eigentum (Genossenschaftsmodelle, GmbH & Co.KG und eGbR) erscheinen als geschickter Kompromiss zwischen Eigentum und Miete.  

Alle vier Aspekte vermengen sich in der individuellen Entscheidungsfindung. Die jeweilige staatliche Förderung hat erheblichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt.

Konkrete Fragestellungen für die Zukunft

Neben den allgemeinen Chancen und Herausforderungen gibt es einige konkrete Fragestellungen, die insbesondere die Zukunft des Einfamilienhauses im BESTAND betreffen. Nach dem Auszug der Kinder und Enkel wohnt ein:e überlebende:e Senior:in in einem viel zu großen Haus, dass wenig flexibel nutzbar und nicht barrierefrei und energieeffizient ist. 

Die Verteilung von Wohnraum ist leider nicht generationengerecht verteilt …

Damit ergeben sich drei Fragestellungen:

1. Leerstand und Nachnutzung: Wie können wir mit dem zunehmenden Leerstand von Einfamilienhäusern in ländlichen Gebieten umgehen? Welche Strategien gibt es, um diese Gebäude sinnvoll nachzunutzen oder zu revitalisieren? 

2. Wohnflächen für Senioren: Wie können Einfamilienhäuser an die Bedürfnisse älterer Menschen angepasst werden, die alleine leben? Welche Konzepte gibt es, um große Wohnflächen effizient zu nutzen, ohne dass ältere Bewohner sich isoliert fühlen? 

3. Intergenerationales Wohnen: Wie können Modelle des Mehrgenerationenwohnens in Einfamilienhäusern umgesetzt werden, um den Austausch zwischen Jung und Alt zu fördern und gleichzeitig den Wohnraum optimal zu nutzen? 

Akteure für Bestandsimmobilien  

Dr. Daniel Fuhrhop rechnet vor, dass jährlich bis zu 100.000 Wohneinheiten im Bestand geschaffen werden könnten, ohne neu zu bauen. Das gilt insbesondere für „Einfamilienhäuser“, die in Deutschland zu 68% von einer oder zwei Personen bewohnt werden. Durch Umbauten, Untervermietung und Umzüge könnte un(ter)genutzter Wohnraum verfügbar gemacht werden. Um hier mehr Bewegung zu erzeugen und Eigentümer:innen zu unterstützen, bedarf es jedoch einer Anpassung der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie Förder- und Beratungsmöglichkeiten. Wichtig sei außerdem eine Verzahnung des Themas mit (barrierefreiem) Wohnen im Alter sowie energetischer Sanierung und gemeinschaftlichen Wohnformen. So könnten Veränderungen der Wohnsituation für alle Seiten gewinnbringend umgesetzt werden.

Daniel Fuhrhop; Der unsichtbare Wohnraum bei transcript Verlag
Kostenfreier Download

Der Verband Wohnungseigentum e.V. hat eine Wohnraumbefragung für selbstnutzende Wohneigentümer gemacht. Es gibt Potenzial, Widerstand und Zustimmung.

• Etwa ein Viertel der Befragten (26 %) empfindet die eigene Wohnfläche als zu groß. Der überwiegende Teil der Wohneigentümer ist mit der eigenen Wohnfläche zufrieden.

• Knapp ein Drittel (32 %) zeigt sich aufgeschlossen gegenüber der effizienteren Nutzung ihres Wohnraums: Davon sind 41 % bereit, ihn zu vermieten. 23 % würden durch Umzug / Wohnungstausch ihre Wohnfläche verkleinern. Zwei Drittel (68 %) stehen Maßnahmen zur effizienteren Nutzung ihres Wohnraums skeptisch gegenüber.

• Die Befragten wünschen sich Beratungsangebote, die finanzielle, rechtliche, bauliche und emotionale Aspekte bei einem Wohnraumwechsel abdecken.

• Die größten Bedenken beim Teilen von Wohnraum beziehen sich auf Einschränkungen der Privatsphäre und potenzielle Konflikte mit Mietern. Auch werden finanzielle und bürokratische Hürden beim Umbau von Wohnraum sowie rechtliche Unsicherheiten häufig genannt.

Download der Langfassung als PDF https://www.verband-wohneigentum.de/bv/on243640 (Öffnet in neuem Fenster)

Gerade bei der Erstvermietung sind Ängste und rechtliche Unsicherheit groß. Diese müssen ernst genommen werden und bedürfen einer qualifizierten Begleitung. Dabei werden in Deutschland 65,5 % der Wohnungen von privaten Personen vermietet. Es gilt diese Gruppe zu stärken und als neue Akteur:innen am Wohnungsmarkt zu gewinnen. Viele private Vermieter:innen sind nicht gewinnorientiert und könnten gerade deshalb bezahlbaren Wohnraum schaffen oder erhalten.

Hierzu gibt es interessante Überlegungen von Regiokontext, die relativ einfach umsetzbar wären: Bleiben private Vermieter:innen unter der ortsüblichen Miete, so könnten die Mieteinnahmen steuerfrei werden - bei gleichzeitigen Anreizen für Investitionen. Lesen Sie mehr unter …

Die Schaffung von Beratungsstellen kann ein wichtiger Baustein sein.

Deren Qualität und Zielsetzung sind sicherlich sehr unterschiedlich: von niederschwellig und zugehend (die Einsamen erreichend) … bis qualifiziert und kostenpflichtig (die Willigen gezielt begleitend).

Eine Datenbank für Wohnberatungs-, Vermittlungs- und Förderangebote finden Sie unter

Die GRÜNE LIGA setzt sich für eine umsichtige Bau- und Wohnpolitik ein, die auch den sogenannten ungenutzten Wohnraum in den Blick nimmt, z.B. leerstehende Kinderzimmer oder Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern. Anstatt nur auf Neubau zu setzen, geht es um die Frage wie mit diesem ungenutzten Wohnraum nachhaltig umgegangen werden kann, sodass Eigentümer:innen und Gesellschaft profitieren.

Hilfreich sind Architekten mit kreative Ideen für den Bestand

Eine Fülle von Umbauideen haben Mariette Beyeler und Lucas Jaunin auf ihrer Webseite MetamorpHouse zusammengetragen.
Bauliche Veränderungen innerhalb des Einfamilienhauses erlauben einen längeren Verbleib in der vertrauten Umgebung. Hierzu hören insbesondere ein barrierefreier Hauszugang und barrierefreie Sanitärräume.
Bestandsgebäude lassen sich noch weiter anpassen und ermöglichen eine sanfte Nachverdichtung von EFH-Quartieren, um das Angebot an Wohnungen zu erhöhen und zu diversifizieren und damit Wohnraum für verschiedene Haushaltsgrössen, -formen und -generationen zu schaffen.

In Anbetracht der Investitionen ist es anzuraten, zugunsten der jüngeren Generation als Bauherrn lebzeitige Verfügung zu treffen. So können generationengerechte passgenaue Lösungen gefunden werden.

Konkrete Kontakte zum “Gemeinsamen Wohnen im Einfamilienhaus” finden Interessierte unter
https://www.bring-together.de/de/entdecken/einfamilienhaus (Öffnet in neuem Fenster)

Fazit

Letztlich wird die Entscheidung, wie man/frau wohnen will, beeinflusst von persönlichen Präferenzen, dem sozialen Umfeld und den finanziellen Möglichkeiten.
Junge Familien haben die Wahl zwischen der idyllischen Kleinfamilie oder der Wohngemeinschaft mit gleichaltrigen Freund:innen.
Spätestens mit 60 sollte sich jede:r um altersgerechten Wohnraum kümmern. Hilfreich ist die Bereitschaft, sich auf neue Entwicklungen einzulassen.

Über die Autorin

Neben den allgemeinen Beratungsstellen können Sie sich auch bei spezialisierten Anwält:innen und Notar:innen beraten lassen. Wir unterliegen der gesetzlichen Schweigepflicht und beraten neutral sowie ergebnisoffen. Sie können mit mir über alle Seniorenthemen wie Vorsorgevollmacht, Testament und lebzeitige Verfügungen auf den Todesfall sprechen.

Verfügungen über Bestandsimmobilien

• zur Beteiligung an einem Wohnprojekt

• an Familienmitglieder gegen Schaffung von barrierefreiem Wohnraum, gegen Wohnrecht oder Nießbrauch

• als steuerrechtliches Gestaltungsmittel

sind interessante Optionen, die in vielerlei Hinsicht abzuwägen sind.

(Unter)Vermietung - auch gegen Pflege oder haushaltsnahe Dienstleistungen - kann Entlastung und Sozialkontakte schaffen, bedarf aber einer guten juristischen Absicherung.

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen / Euch eine gute Entscheidung 

Ihre Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Wohnprojekt-Beraterin