#56 🚦 Ankaufsrecht bei Baugruppen und in der WEG

Gruppen, die zunächst gemeinschaftlich planen und bauen wollen, um später privates Eigentum - meist in Form von Wohnungseigentum - zu erwerben, werden als "Baugruppen" oder "Baugemeinschaften" bezeichnet.
Die rechtlichen Abläufe und Beurkundungen sind komplex und werden in diesem Beitrag nicht behandelt. Hier geht es um die Frage, ob und wie der Verkauf der Wohnungen (als Sondereigentum in einer WEG) gesteuert werden kann.

Hintergrund dieser Fragestellung ist einerseits die Vermeidung von Spekulation (1) und andererseits der Wunsch der Gruppe, einen geeigneten Nachfolger oder eine geeignete Nachfolgerin zu finden (2).

1. Hinsichtlich der Spekulation empfehle ich als Einstieg die Ausführung von Dorothea Heintze in ihrem Blog “wohnLage” (Öffnet in neuem Fenster).

Die Verantwortung zur Vermeidung von Spekulation liegt zunächst bei den Kommunen. Viele Kommunen vergeben Grundstücke im Rahmen von Konzeptverfahren nicht mehr an Baugruppen, sondern ausschließlich an Genossenschaften oder Miethäuser-Syndikats-Projekte.

Andere Kommunen verkaufen Grundstücke nur für Selbstnutzung der Käufer und sichern dies durch rechtlich bindende Vereinbarungen ab.
Hierzu habe ich bereits einiges zusammengetragen:

2. Vielfach möchten die Mitglieder der Baugruppe selber Einfluss auf die Auswahl der Miteigentümer / Mitbewohner haben. Vorrangig geht es darum, dass der/die Neue am gemeinschaftlichen Miteinander interessiert ist.

Wie können die Mitglieder in diesen Veräußerungsprozess eingebunden werden?

Veräußerungsbeschränkung in der Teilungserklärung nach WEG

In vielen älteren Teilungserklärung findet sich die „Zustimmungspflicht des Verwalters bei Veräußerungen“. Die nach § 12 WEG (Öffnet in neuem Fenster) vereinbarte - Veräußerungsbeschränkung - hat jedoch nur wenig praktische Bedeutung. Der Schutz des Eigentums (freie Veräußerung) ist ein hohes Gut. Die Zustimmung zu einer Veräußerung kann nur aus wichtigem Grunde verweigert werden.
Hierzu gehört nicht die Frage, ob jemand von der Gruppe „passt“.
Als Beispiele für einen wichtigen Grund sind anerkannt

• beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Bordell bei einem reinen Wohngebäude

• Erwerber war früher bereits Mieter im Objekt und hatte Mietschulden

• Erwerber verfügt über kein Einkommen oder Vermögen

Der veräußerungswillige Sondereigentümer kann andernfalls mit Erfolg auf die Erteilung der Zustimmung klagen. In neueren Teilungserklärungen wird deshalb auf Veräußerungsbeschränkung verzichtet.

Vorkaufsrecht in der Teilungserklärung nach WEG

Im BGB gibt es gesetzliche Vorkaufsrechte (Mieter bei Umwandlung in die WEG) (Öffnet in neuem Fenster) und das frei vereinbarte Vorkaufsrechte nach §§ 463 ff BGB.