#49 Das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein Element der kommunalen Bodenpolitik. Vom Erbbaurecht verspricht man sich einerseits die Verhinderung von Spekulation und andererseits die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Wenn kein Grundstückskaufpreis zu finanzieren ist, müssen die Erbbauberechtigten weniger Eigenkapital aufbringen / finanzieren. Der Einspareffekt hängt von den aktuellen Bankzinsen ab.

In vielen Großstädten werden kommunale Grundstücke ausschließlich im Erbbaurecht vergeben. In Kombination mit dem Konzeptvergabeverfahren verfolgen viele Großstädte für ihre Grundstücke eine politische Gesamtstrategie mit attraktiven Konditionen und ambitionierten Vorgaben hinsichtlich sozialer und ökologischer Komponenten. 

Die „Stiftung Trias“ oder die „Stiftung Edith Maryon“ verstehen sich im Kern als operativ tätige Bodenstiftungen, d.h. sie übernehmen Grundstücke mit dem Versprechen, diese dauerhaft zu halten, nicht spekulativ zu verwerten und für soziale Zwecke zur Verfügung zu stellen oder zumindest sozial nachhaltig zu bewirtschaften. Dabei arbeiten sie eng mit den Erbbaunehmern zusammen. Die Stiftungen sind gemeinnützig und auf Spenden, testamentarische Vermächtnisse oder Zustiftungen angewiesen. Die geförderten Projekte müssen ihren Beitrag zur Erfüllung des Stiftungszwecks leisten und zurückgeben („revolvierendes System“). 

Es gibt aber auch Stiftungen oder Pensionsfonds, die nur ihr Vermögen verwalten wollen und dafür Erbbaurechte vergeben. Mitunter kann man auch Unternehmen als Investor gewinnen, wenn der Erbbaunehmer dafür "Werkswohnungen" bereitstellt.

Beliebt ist das Erbbaurecht auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Die steuerpflichtige "Entnahme aus dem Betriebsvermögen" wird vermieden und die Erbbauzinsen können der Altersversorgung dienen. Kommunen, die landwirtschaftliche Flächen oder große Gewerbeflächen für Bauvorhaben nutzen wollen, sollten sich mit Erbbaurechtsverträgen vertraut machen. 

Da das persönliche Miteinander der Beteiligten über Generationen hinweg von entscheidender Bedeutung ist, sollte der Erbbaurechtsgeber sorgfältig ausgewählt werden. Der Wille und die Bereitschaft, bei Problemen oder Konflikten nicht gleich den Anwalt oder das Gericht einzuschalten, sondern eine einvernehmliche Lösung unter Partnern auf Augenhöhe zu finden, sollte selbstverständlich sein.

Trotz dieser wachsenden Bedeutung führt das Erbbaurecht insgesamt noch ein Schattendasein.  

Im Folgenden sollen die wesentlichen Ursachen für die zurückhaltende Nutzung aus juristischer Sicht benannt werden. 

1. Makel gegenüber Volleigentum

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