#34a Die eigene Immobilie in gute Hände geben

Soweit ich nachfolgend von der "Immobilie" schreibe, handelt es sich um ein Bestandsobjekt, wahlweise das eigene Haus oder die Eigentumswohnung. 

Seit Anfang 2023 wird der Wert von vererbten Immobilien anders berechnet als zuvor – dieser soll sich nun möglichst nahe am tatsächlichen Verkaufswert orientieren. Dies entspricht einer Vorgabe des Bundesverfassungsgerichtes.
Gerade in einer Phase steigender Immobilienpreise besteht die Gefahr, dass steuerliche Freibeträge nicht mehr ausreichen und Steuern auf den überschießenden Wert anfallen.

Nachfolgend stelle ich dar, unter welchen Voraussetzungen weiterhin überhaupt keine Steuer anfällt und welche vorsorglichen Verfügungen denkbar wären.
Für nichteheliche Partnerschaften wäre ein Heirat der einfachste Weg » steuerrechtlich und erbrechtlich 😉. Natürlich sind sonstige Interessen abzuwägen. Lassen Sie sich Zeit für Entscheidungen ☕.

Das jüngst veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 26.09.23 sorgt bei Erbengemeinschaften für Erleichterung. Lesen Sie mehr im Text unten.

Aber vielleicht wollen Sie die geliebte Immobilie in “gute Hände” geben. Es gibt verschiedene Möglichkeiten. Lesen Sie den Post bis zum Ende.

✅... vererben

Gibt es keine erbrechtliche Regelung (Einzeltestament, gemeinschaftliches Testament, Erbvertrag), kommt die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung.
Insbesondere eine Erbengemeinschaft sollte vermieden werden.

Der Erblasser sollte die Immobilie demjenigen zuwenden, der Interesse an einer Eigennutzung hat.

Wer in die geerbte Immobilie einzieht, erbt steuerfrei nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 c ErbStG (Öffnet in neuem Fenster). Das gilt für Ehepartner / eingetragene Lebenspartner sowie Kinder. Sie erben unabhängig vom Wert der Immobilie und möglichen Freibeträgen, ohne dass sie Steuern zahlen müssen - allerdings unter strengen Voraussetzungen:

1. Die verstorbene Person muss das Familienheim bis zu ihrem Tod selbst bewohnt haben.

2. Der Erbe bewohnt das Eigenheim nach dem Erbfall selbst - und zwar für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren. Bei einem Auszug vor Ablauf der 10 Jahre muss rückwirkend Erbschaftssteuer gezahlt werden. Eine Ausnahme greift, wenn ein wichtiger Grund für den Auszug besteht, etwa wenn der begünstigte Zuhause nicht zurechtkommt und in einem Pflegeheim betreut werden muss.

3. Erbt ein Kind die Immobilie und wohnt anschließend darin, so darf die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² betragen, damit keine Steuern anfallen. Ist das Haus oder die Wohnung größer, müssen nur für den darüberliegenden Teil Steuern gezahlt werden und auch nur, wenn der Freibetrag des Kindes (400.000 €) überschritten wird.

4. Erbin oder Erbe muss die Immobilie zum Lebensmittelpunkt machen und darf sie nicht etwa nur als Zweitwohnsitz oder Ferienresidenz nutzen.

5. Die übertragene Immobilien bleibt nur steuerfrei, wenn Erben schnell einziehen - im Regelfall innerhalb von 6 Monaten (vgl. Urteil BFH).
Leerstand vor Eigennutzung wegen Renovierung ist unschädlich, wenn er nachweislich mit der Eigennutzung in Zusammenhang steht.

>>> Der Erbe muss dem Finanzamt selbst den Eigentumswechsel (Änderung im Grundbuch) und die Absicht der Eigennutzung innerhalb von 3 Monaten formlos anzeigen!

✅... steuerfrei zu Lebzeiten weitergeben

Vielfach ist es besser, bereits zu Lebzeiten eine Immobilie weiterzugeben. Eine Variante ist die Schenkung bzw. die schrittweise Schenkung (in Bruchteilen). Die Begünstigten können so ihre Freibeträge alle 10 Jahre auf's Neue nutzen. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren so sprunghaft gestiegen sind, haben viele Objekte mittlerweile einen Millionenwert. Der Wert eines Eigenheimes übersteigt dann schnell die Freibeträge künftiger Erben.

Bei der Weitergabe zu Lebzeiten werden Ehepaare bevorzugt. Wird die Immobilie selber bewohnt, fällt bei einer Schenkung an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner keine Schenkungssteuer an. Sie ist unabhängig vom Wert und davon, ob der Partner oder die Partnerin Alleineigentümerin oder Miteigentümerin wird.
Eine Schenkung hat gegenüber der Erbschaft noch einen Vorteil: stirbt ein Partner, kann der andere das Haus oder die Wohnung sofort verkaufen, auch wenn noch keine 10 Jahre vergangen sind. Auch die Eigennutzung ist keine Voraussetzung für die Steuerfreiheit.

Diese Ausnahme gilt nicht für Kinder. Diese können die Immobilie der Eltern nur im Rahmen der steuerlichen Freibeträge (400.000 €) steuerfrei geschenkt bekommen.