Mehrere haben Eigentum an einer Immobilie

Meist lässt sich nur durch den Blick ins Grundbuch klären, wie bei einer Mehrzahl von Personen das Eigentum an einem Grundstück geregelt ist.

Erbengemeinschaft

Stirbt der Alleineigentümer und wird von Ehegatte / Kinder beerbt, dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Im Grundbuch erscheint der Eintrag

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann
Eigentümer LNrE 3 b Moritz Mustermann
Eigentümer LNrE 3 c Martina Mustermann
in Erbengemeinschaft anstelle von LNrE 3
Grundlage der Eintragung: Erbschein vom ...

Im Grundbuch sind die Erbanteile nicht zu erkennen.
Eine Erbengemeinschaft hat nur sehr begrenzte Handlungsmöglichkeiten. 

Will die Erbengemeinschaft ein Wohnprojekt realisieren, so müsste zunächst die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden und sich entweder

• als Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) neu gründen oder 

• als Bruchteilsgemeinschaft strukturieren. 

Dies ist ein beurkundungspflichtiger Vorgang.

Bruchteilsgemeinschaft

Die bekannteste Bruchteilsgemeinschaft ist der Erwerb eines Immobilie durch ein (Ehe)paar. 

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann zu 1 / 2
Eigentümer LNrE 3 b Martina Mustermann zu 1 /2
Grundlage der Eintragung: Auflassung vom ...

Im Grundbuch sind die ideelen Anteile sichtbar.

Beim „Miteigentum in Gemeinschaft nach Bruchteilen“ §§ 741 - 758 BGB (Öffnet in neuem Fenster) und §§ 1008 - 1011 BGB (Öffnet in neuem Fenster)steht das einzige Recht mehreren gemeinschaftlich zu ziffermäßig bestimmten ideellen Anteilen (nicht zu realen Teilen) zu. Miteigentum nach Bruchteilen ist eine Interessensgemeinschaft ohne gemeinsamen Zweck. 

In Reihenhaussiedlungen findet sich diese Konstruktion häufig, wenn gemeinsam genutzte private Wege, Garagenhöfe oder Müllplätze zum Hausgrundstück "dazugehören".  Immer wenn eine Vermessung einzelner Grundstücke mit Zuordnung zu einem Eigentümer  nicht möglich ist (z.B. fehlende Abstandsflächen zum Nachbarn), wird die Gemeinschaft in Bruchteilseigentum gewählt.

Erfahrungsbericht ...
lesen Sie mehr im Blog von Dorothea Heintze (Öffnet in neuem Fenster)

Diese "Gemeinschaft" ist kein Rechtssubjekt und damit auch nicht parteifähig. Über juristische Umwege (wie Vollmachten) lässt sich dies dennoch managen.

Diese Gemeinschaft nach Bruchteilen ist durch Gesetz, Rechtsgeschäft oder Realakt möglich. Auch Ehepaare müssen nicht zwingend eine Immobilie in „Miteigentum in Gemeinschaft nach häftigen Bruchteilen“ erwerben. Allen (insbesondere nicht verheirateten) Paare wird angeraten eine Bruchteilsgemeinschaft durch einen notariellen (Ehe)vertrag im Detail regeln. Nur so gibt es klare Regelungen im Todesfall oder bei Trennung.