Mehrere haben Eigentum an einer Immobilie

Wie unterscheiden sich GbR und Bruchteilsgemeinschaft?

Meist lässt sich nur durch den Blick ins Grundbuch klären, wie bei einer Mehrzahl von Personen das Eigentum an einem Grundstück geregelt ist. Stirbt der Alleineigentümer und wird von Ehegatte / Kinder beerbt, dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Im Grundbuch erscheint der Eintrag

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann Eigentümer LNrE 3 b Moritz Mustermann Eigentümer LNrE 3 c Martina Mustermann in Erbengemeinschaft anstelle von LNrE 3 Grundlage der Eintragung: Erbschein vom ...

Im Grundbuch sind die Erbanteile nicht zu erkennen. Eine Erbengemeinschaft hat nur sehr begrenzte Handlungsmöglichkeiten. 

Will die Erbengemeinschaft ein Wohnprojekt realisieren, so müsste zunächst die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden und sich entweder

• als Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) neu gründen oder 
• als Bruchteilsgemeinschaft strukturieren. 

Dies ist ein beurkundungspflichtiger Vorgang, der unterschiedliche Konsequenzen hat.

Bruchteilsgemeinschaft

Die bekannteste Bruchteilsgemeinschaft ist der Erwerb eines Immobilie durch ein (Ehe)paar. 

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann zu 1 / 2 Eigentümer LNrE 3 b Martina Mustermann zu 1 /2 Grundlage der Eintragung: Auflassung vom ...

Im Grundbuch sind die ideelen Anteile sichtbar. Beim „Miteigentum in Gemeinschaft nach Bruchteilen“ §§ 741 - 758 BGB (Öffnet in neuem Fenster) und §§ 1008 - 1011 BGB (Öffnet in neuem Fenster)steht das einzige Recht mehreren gemeinschaftlich zu ziffermäßig bestimmten ideellen Anteilen (nicht zu realen Teilen) zu. Miteigentum nach Bruchteilen ist eine Interessensgemeinschaft ohne gemeinsamen Zweck. 

In Reihenhaussiedlungen findet sich diese Konstruktion häufig, wenn gemeinsam genutzte private Wege, Garagenhöfe oder Müllplätze zum Hausgrundstück "dazugehören".  Immer wenn eine Vermessung einzelner Grundstücke mit Zuordnung zu einem Eigentümer  nicht möglich ist (z.B. fehlende Abstandsflächen zum Nachbarn), wird die Gemeinschaft in Bruchteilseigentum gewählt.

Erfahrungsbericht ... lesen Sie mehr im Blog von Dorothea Heintze (Öffnet in neuem Fenster)

Diese "Gemeinschaft" ist kein Rechtssubjekt und damit auch nicht parteifähig. Über juristische Umwege (wie Vollmachten) lässt sich dies dennoch managen. Diese Gemeinschaft nach Bruchteilen ist durch Gesetz, Rechtsgeschäft oder Realakt möglich. Auch Ehepaare müssen nicht zwingend eine Immobilie in „Miteigentum in Gemeinschaft nach häftigen Bruchteilen“ erwerben. Allen (insbesondere nicht verheirateten) Paare wird angeraten eine Bruchteilsgemeinschaft durch einen notariellen (Ehe)vertrag im Detail regeln. Nur so gibt es klare Regelungen im Todesfall oder bei Trennung. 

Laut Gesetz kann jeder Miteigentümer über seinen (ideelen) Anteil durch Veräußerung oder Belastung selbständig verfügen. Die Belastung der gesamten Immobilie ist nur durch alle Miteigentümer möglich § 747 BGB. Das Miteinander ist nur lose. Die Bruchteilsgemeinschaft sollte ihr Innenverhältnis schuldrechtlich detailliert gestalten (Miteigentümervereinbarung) und über das Grundbuch absichern. So sollte die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen werden und können Ankaufsrechte vereinbart werden. 

In Anbetracht fehlender freier Grundstücke gibt es die verstärkte Tendenz, Bestandsimmobilien intensiver zu nutzen oder umzugestalten. Mitglieder einer  Erbengemeinschaften wollen ein Bestandsobjekt lieber selber behalten und Dritte einbinden >> mehr lesen  (Öffnet in neuem Fenster)

Will eine Bruchteilsgemeinschaft - über die Verwaltung und Benutzung des Bestandes hinaus - einen Zweck gemeinsam verfolgen (z.B. Umbau / Neubau mit Realisierung eines Wohnprojektes auf der Bestandsimmobilie), muss zusätzlich eine zeitlich begrenzte (Innen)GbR gebildet werden. Da diese GbR das Grundstückseigentum unberührt lässt, ist dieser Vorgang nicht beurkundungspflichtig.

Ist das Wohnprojekt realisiert (= neuer Bestand), dann ist der Übergang in die WEG nach § 3 WEG (Öffnet in neuem Fenster) leicht möglich. Insbesondere unter Verwandten und Ehegatten kann aber auch eine Miteigentümervereinbarung nach §§ 1008 - 1011 BGB (Öffnet in neuem Fenster)dauerhaft ausreichen. Einzelne Wohnungen können zur Alleinnutzung zugewiesen werden (s. unten). Diese Miteigentümervereinbarung muss im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern zu wirken.

Gesellschaft des bürgerlichen Rechts 

Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) §§ 705 ff BGB (Öffnet in neuem Fenster)gehört zum Kreis der sog. Gesamthandsgemeinschaften: ALLEN gehört ALLES

Im Grundbuch steht

Eigentümer LNrE 3 Planungs- und Baugemeinschaft xx GbR bestehend aus den Gesellschaftern 3.1 Max Mustermann 3.2 Moritz Mustermann 3.3 Martina Mustermann Grundlage der Eintragung: Auflassung vom ...

Die Anteile sind im Grundbuch nicht erkennbar.

Die Gesellschafter eint der laut Gesellschaftervertrag definierte Zweck. Das BGB geht davon aus, dass dies zeitlich begrenzt ist. Die GbR gilt als teilrechtsfähig und kann im Rahmen des definierten Zweckes klagen und verklagt werden, d.h. sie ist parteifähig.

Das Miteinander der Gesellschafter ist so eng, dass das BGB davon ausgeht, dass

• mit Ausscheiden eines  Gesellschafters die Gesellschaft auseinandergesetzt wird
• alle Gesellschafter geschäftsführungs- und vertretungsbefugt sind
• dass ein Konsens für alle Entscheidungen notwendig ist

Der Gesellschaftervertrag kann davon abweichen.