WEG: zertifizierter Verwalter oder Selbstverwaltung?

Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 gehört ab dem 1. Dezember 2022 zur ordnungsmäßigen  Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Als  zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezeichnen, wer vor einer  Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass  er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen,  kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Der Termin wurde nunmehr auf den 01.12.23 verschoben (wegen zu großem Schulungsandrang).

Kleine Wohnprojekte haben Schwierigkeiten einen guten professionellen Verwalter zu finden und / oder scheuen die Kosten. Auch wollen Wohnprojekte, die gemeinschaftlich erfolgreich die Planungs- und Realisierungsphase gestemmt haben, weiterhin gemeinschaftlich ohne einen Dritten agieren. 

Ist eine verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt noch möglich und sinnvoll? Gibt es eine Selbstverwaltung?

Die Fragestellung lässt sich nur entscheiden, wenn zunächst verschiedene Gesichtpunkte beachtet werden: 

Allgemeines

1.) Das Gesetz erkennt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als voll rechtsfähig an. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann (in Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum) Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden § 9 a Abs. 1 WEG.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten § 9 b WEG. Der Verwalter agiert (vergleichsweise wie in einer GmbH) als „Geschäftsführer“ im Außenverhältnis.

Die Vertretungsbefugnis weist der Verwalter durch das öffentlich beglaubigte Protokoll seiner Bestellung nach. Eine interne Beschränkung des Umfangs nach 1.) ist jedoch gegenüber Dritten unwirksam. Der Verwalter muss nur bei Grundstückskaufverträgen oder Darlehensverträge den jeweiligen Beschluss der Eigentümerversammlung vorlegen.

2.) Die Vertretungsbefugnis (Außenverhältnis) ist von der Entscheidungsbefugnis (Innenverhältnis) zu trennen. 

Der Verwalter kann per Gesetz in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung nur über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Hier geht es also um die „laufende Verwaltung“.

§ 27 Abs. 2 WEG gibt den Eigentümern zudem die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, die sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirates oder eines Dritten abhängig zu machen. Die Eigentümerversammlung kann zu einem zentralen Ort der Entscheidungsfindung ausgestaltet werden.

3.) Durch die Stärkung des Verwalters im Außenverhältnis sollte jede Gemeinschaft  höchsten Wert auf die Qualifikation des Verwalters legen.

Auf Kritik der Verbraucherschützer ist der sog. „zertifizierte“ Verwalter nach
§ 26 a  WEModG ins Gesetz gekommen. Bei weniger als 9 Sondereigentum braucht jedoch kein zertifizierter Verwalter bestellt zu werden und stattdessen kann ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden (vgl. 6).

Als Gegengewicht ist nun die jederzeitige Abberufung des Verwalters möglich (unabhängig von Verwaltervertrag).

Gemeinschaftliche Vertretung

4.) Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Dies könnte man als „verwalterlose  Selbstverwaltung“ bezeichnen.