Berechnung des Mietzinses in einem Wohnprojekt

Bei Wohnprojekten stellt sich die Frage nach der „richtigen“ Mietzinshöhe oder dem "richtigen" Nutzungsentgelt.

Bei hohen Bau- und Projektkosten >> lesen Sie Finanzierung von Wohnprojekte (Öffnet in neuem Fenster) << sind preisgünstige Mieten kaum realisierbar. Ohne Förderung für die Schaffung von Mietwohnungen wird es schwer.

Wieviel können wir uns als leisten?

Die Weichenstellung beginnt mit einer Machbarkeitsprüfung und einem Architektenvertrag, der bereits Vorgaben für die Herstellungskosten und laufenden Betriebskosten macht.

Gleichzeitig rechnen Sie bitte vom Ende rückwärts. Wie hoch werden die monatlichen Kosten? Bei der Kalkulation müssen neben den tatsächlichen Kosten auch Rücklagen/Rückstellungen für die Unwägbarkeiten (Leerstand, Todesfälle, Bauprozesse) berücksichtigt werden.

Damit nicht genug. Es gibt weitere Aspekte für die "richtige" Mietzinshöhe.

Steuerliche Aspekte

Jedes Steuersubjekt hat die Wahl zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung § 21 EStG oder steuerneutraler „Liebhaberei“.

Letzteres würde bedeuten, dass das Wohnprojekt als Vermieter keine Abschreibung für Abnutzung (AfA) und keine Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen kann. Gerade bei denkmalgeschützten Gebäuden können die steuerlichen Vorteile jedoch durchaus interessant sein.
Es kommt also auf den Einzelfall an. 

Mitunter erfolgt die Wahl auch unbewusst.
Soziale Vermieter, die weit unter der ortsüblichen Miete vermietet hatten, konnten über die Steuer abgestraft werden. Wegen "Liebhaberei" konnten sie lange Zeit keinerlei Werbungskosten (z.B. für Reparaturen, Modernisierungen) absetzen.

Die Diskussion um preiswerten Wohnraum hat mittlerweile zu einer Änderung des Steuerrechts geführt:

Werbungskostenabzug -
auch bei verbilligtem Wohnraum

Die Höhe des Werbungskostenabzugs bei verbilligt überlassenen Wohnungen richtet sich nach dem Verhältnis der tatsächlich vereinbarten zur ortsüblichen Miete.

Ab dem Jahr 2021 gilt gemäß § 21 Abs. 2 EStG folgende Regelung: