Berechnung des Mietzinses in einem Wohnprojekt

Bei Wohnprojekten sich die Frage nach der „richtigen“ Miethöhe. Die Schaffung von dauerhaft preiswertem Wohnraum ist bei vielen Projekten ein zentrales Anliegen. Kalkulatorisch müssen die tatsächlichen Mieten natürlich die Ausgaben nebst Rücklagen / Rückstellungen decken. Hier sind alle Unwägbarkeiten zu berücksichtigten (Leerstand, Todesfall, Zahlungsunfähigkeit, ...). 

Aus steuerlicher Sicht wird eine Gewinnerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung § 21 EStG unterstellt. Andernfalls handelt es sich um “Liebhaberei”. Letzteres würde bedeuten, dass der Vermieter keine Absetzung für Abnutzung (AfA) und keine Ausgaben als Werbungskosten in Abzug bringen kann.

Gerade soziale Vermieter, die keine Mieterhöhungen geltend machten und so weit unter den ortsüblichen Mieten vermieteten, wurden über die Steuer bestraft, da sie keine Werbungskosten (z.B. für Reparaturen, Modernisierungen) in Abzug bringen konnten.

Die Diskussionen um preisgünstigen Mietraum haben nun eine Änderung im Steuerrecht bewirkt:

Werbungskostenabzug - auch bei verbilligt überlassener Wohnung In welcher Höhe Werbungskosten bei verbilligt überlassenen Wohnungen im Rahmen eines Mietvertrages abzugsfähig sind, hängt vom Verhältnis der tatsächlich vereinbarten zur ortsüblichen Miete ab. Ab dem Jahr 2021 gilt nach § 21 Abs. 2 EStG folgendes: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent (bis 2020: 66%) der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Ein anteiliger Werbungskostenabzug ist möglich.