Spätere Spekulation bei Baugruppen verhindern 

Liebe Leserin, lieber Leser, 

auch im Jahr 2023 möchte ich Sie mit aktuellen Infos, Inspirationen und   Gedanken rund um das Thema "Wohnen" begleiten.

Zum Jahresende 2022  habe ich mich mit Dorothea Heintze vom Blog "WohnLage" (Abre numa nova janela) ausgetauscht. 

Uns beide bewegt die Frage ...

Wie können Baugruppen verhindern, dass Gruppenmitglieder Wohnungen gewinnbringend vermieten oder verkaufen bzw. sich von gemeinschaftlichen Aktivitäten zurückziehen? 

Lesen Sie mehr unter ...

>>> "Das ist ganz einfach Fördermittelmissbrauch" (Abre numa nova janela)
>>> Gemeinsames Interview  (Abre numa nova janela)

Wir freuen uns auf einen weiteren Erfahrungsaustausch mit Ihnen.  
Schreiben Sie uns doch einfach.

Nachfolgend finden Sie ergänzend meine juristischen Mustertexte für einen Kaufvertrag, mit dem der Verkäufer (Kommune, Kirche, ...) eine Spekulation mit Baugrundstücken verhindern kann.
Die Selbstnutzungsverpflichtung mit Vertragsstrafe könnte auch innerhalb der Baugruppe (zumindest für 5 Jahre) übernommen werden, wenn dies nicht vorher im Kaufvertrag erfolgte.

1. Bauverpflichtung

Der Käufer (Gesellschaft) verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer (z.B. Stadt) mit der  Errichtung eines entsprechend den Festsetzungen des maßgebenden Bebauungsplanes zulässigen Wohngebäudes innerhalb von xx Jahren, gerechnet ab frühestes möglichen Baubeginn zu beginnen und dieses nach dessen Baubeginn binnen zwei Jahren bezugsfertig zu erstellen. Dies wird in der Fertigstellungsanzeige dokumentiert.

Rechtsfolgen:

a) Wiederkaufsrecht

Für den Fall, dass der Käufer das Bauvorhaben vor Baubeginn aufgibt, wobei der Aushub der Baugrube in diesem Zusammenhang nicht als Baubeginn gilt, ist er verpflichtet, das heutige Vertragsgrundstück an den heutigen Verkäufer zurück zu übertragen (Wiederkaufsrecht).
Im Falle der Ausübung des Wiederkaufsrechts gilt grundsätzlich Folgendes:
- Der Käufer hat den Vertragsbesitz im ordentlichen Zustand lastenfrei zurück zu übertragen.
- Das Wiederkaufsrecht kann auch dann ausgeübt werden, wenn der Eintritt der Wiederkaufsvoraussetzungen auf Umständen beruht, die der Käufer nicht zu vertreten hat.
- Der Wiederkaufspreis für das Grundstück ist der heute vereinbarte Gesamtkaufpreis abzüglich Aufwandsentschädigung von xxx %

 Die Ausübung dieses Wiederkaufsrechts wird von keiner Zeitbestimmung abhängig gemacht. Die im Wiederkaufsfall anfallenden Kosten und Gebühren, einschließlich der Grunderwerbsteuer, hat der heutige Käufer zu tragen.

Zur Sicherung des Anspruchs der Stadt  auf Rückübereignung nach Ausübung des Wiederkaufsrechts bestellt der Käufer am Vertragsgrundstück zugunsten der Stadt  eine Vormerkung gemäß § 883 BGB und bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Vormerkung in das Grundbuch an nächstoffener Rangstelle.
Der Käufer und jeder Gesellschafter des Käufers kann von der Stadt die Löschung der Vormerkung verlangen, sobald mit dem Bau im Sinne dieses Abschnittes begonnen wurde. Die durch die Löschung entstehenden Kosten gehen zu Lasten des heutigen Käufers.

Urteil des BGH vom 16.12.22 (Abre numa nova janela) stärkt Gemeinde

b) Vertragsstrafe

Für den Fall eines Verstoßes gegen die vorstehende Vereinbarung durch den Eigentümer ist dieser anteilig verpflichtet, an die Gemeinde eine einmalige Vertragsstrafe in Höhe von EUR xx.000,00 zu bezahlen.
Jeder Käuferteil – bei mehreren Personen gesamtschuldnerisch - unterwirft sich wegen dieser bedingten Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Eine
vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde kann jederzeit ohne Nachweis der Fälligkeit erteilt werden.
Eine dingliche Absicherung des Zahlungsanspruchs erfolgt über eine Grundschuld.

2. Selbstnutzung

Weiterhin verpflichten sich die Gesellschafter des Käufers je einzeln, mehrere einer Wohneinheit als Gesamtschuldner, jeweils den von ihnen errichteten Wohnraum mindestens 10 (zehn) Jahre selbst zu nutzen.
Ausnahmegenehmigungen hierzu wird die Stadt nur erteilen, wenn ihr hierfür zwingende Gründe nachgewiesen werden (z. B. Versetzung ins Ausland, Ehescheidung).
Die Gesellschafter des Käufers verpflichten sich je einzeln, die Stadt über eine vorzeitige Beendigung der Nutzung unverzüglich zu informieren.
Der Käufer und dessen Gesellschafter verpflichten sich ferner, das Anwesen bzw. die einzelnen Wohnungen innerhalb von 10 (zehn) Jahren ab Bezugsfertigkeit weder ganz noch teilweise weiter zu veräußern oder eine sonstige Verpflichtung zur Übereignung an einen Dritten einzugehen oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Eine teilweise oder ganze Veräußerung einzelner Wohnungen innerhalb der vorgenannten Frist an den Ehegatten des jeweiligen Gesellschafters ist hiervon ausgenommen. Diese Veräußerung bedarf jedoch der Zustimmung der Stadt.
In gleicher Weise verpflichten sich die Gesellschafter, Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nur mit Zustimmung der Stadt an Dritte abzutreten. Die Stadt ist zur Zustimmung zur Veräußerung bzw. Abtretung nur verpflichtet, wenn der Erwerber in alle Verpflichtungen dieses Kaufvertrages eintritt.

Rechtsfolgen:

Auf eine dingliche Sicherung dieser Verpflichtung durch Eintragung einer Dienstbarkeit sollte wegen der Erschwernisse bei der Finanzierung verzichtet werden. Besser Vertragsstrafe ...

Für den Fall eines Verstoßes gegen die vorstehende Vereinbarung durch den Eigentümer oder einen sonstigen Nutzer ist der Eigentümer anteilig verpflichtet, an den Verkäufer eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR xx.000,00 zu bezahlen. Die Vertragsstrafe wird einzeln pro Einheit verwirkt.
Vermutet der Verkäufer, dass der Eigentümer oder ein zur Nutzung berechtigter Dritter die Wohnungseinheit entgegen der vorstehenden Vereinbarung nutzt, so hat der Eigentümer auf schriftliche Aufforderung durch die Gemeinde binnen drei Monaten seit der gemeindlichen Aufforderung nachzuweisen, dass die Nutzung entsprechend der vorstehenden Vereinbarung erfolgt bzw. wieder hergestellt ist.
Die Zahlung der Vertragsstrafe ist nach Ablauf der Frist binnen drei Monaten beim jeweiligen Käufer fällig.
Klargestellt wird, dass im Falle der Zahlung der Vertragsstrafe durch einen Eigentümer die Vereinbarung über die Erstwohnsitzbindung sowie die Grundschuld im Grundbuch nicht gelöscht werden sollen, da diese
Vereinbarungen bei einem Eigentumsübergang des Grundbesitzes auch für den Rechtsnachfolger im Eigentum inhaltsgleich fortbestehen sollen. Lediglich für denjenigen Eigentümer, der die Vertragsstrafe geleistet hat, ruhen die Verpflichtungen aus dieser Vereinbarung solange dieser Eigentümer des Objekts ist.
Der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner- unterwirft sich wegen dieser bedingten Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamten Vermögen und hinsichtlich der nachfolgend bestellten Grundschuld auch in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes zulässig ist. Eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde kann jederzeit ohne Nachweis der Fälligkeit erteilt werden. Eine dingliche Absicherung des Zahlungsanspruchs erfolgt über eine Grundschuld.

3. Grundschuld zur Absicherung des Vertragsstrafen

Zur Sicherung der bedingten Verpflichtung zur Zahlung der Vertragsstrafen bestellt der Käufer an dem heutigen Vertragsgrundbesitz eine unverzinsliche Grundschuld ohne Brief zu xxx EURO. Der Verkäufer verpflichtet sich, auf Kosten des jeweiligen Antragstellers mit der Grundschuld im Rang hinter Grundpfandrechte des Käufers zurückzutreten, wenn und soweit diese für den Käufer zur Finanzierung des Erwerbs des Vertragsgrundbesitzes sowie der Baumaßnahme oder für einen späteren Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises notwendig sind. Die jeweilige Grundschuldgläubigerin hat dem Verkäufer eine entsprechende schriftliche Garantieerklärung abzugeben.