#1 Background +: Eigenheim in Buxtehude oder Stade?

Background+ zur Ausgabe #1 | 27.02.2025 | Zwoeins Wir! |

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Hinweis: Du willst mehr zum Fachkräftemangel erfahren? Zum Background+ zur Folge #2 geht es hier. (Si apre in una nuova finestra)

Du hast unseren Newsletter (Ausgabe #1) (Si apre in una nuova finestra) gelesen, dein Wissensdurst ist aber noch nicht gestillt? Dann bist du hier richtig. In unserem Background+ liefern wir allen Unterstützern für jede Ausgabe zusätzliche Recherche-Ergebnisse, Infos, Einblicke und weiterführende Links.

Für Ausgabe #1 stellen wir diesen Inhalt frei zur Verfügung. Künftig können unsere Supporter exklusiv darauf zugreifen.

Und jetzt Lust auf ein paar Insights? Dann los!

🧮 So haben wir gerechnet

Rechenbeispiel: Das steckt hinter der Faustformel

Am Beispiel von Tom (33) und Charlotte (31) skizzieren wir im Newsletter, wie viel Geld eine durchschnittliche Familie aus Stade oder Buxtehude für eine Immobilie berappen kann. Das bringen sie mit:

Daraus ergibt sich einer grober Wert: Tom und Charlotte können sich eine Immobilie im Wert von 228.550 Euro leisten.

Woher die Zahl kommt, beantworten wir im Newsletter:
4571 Euro (Nettogehalt plus Kindergeld)
mal 50 (Berechnungsfaktor)
= 228.550 Euro

❔Aber warum der Multiplikator 50?

Die Idee hinter der Multiplikation mit 50 ist, den Kaufpreis für eine tragbare Kreditrate zu berechnen. Als maximale Wohnkosten empfehlen Verbraucherschützer 30 Prozent des Nettoeinkommens. Mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer Tilgung von 1,5 Prozent ergibt in diesem Fall der mögliche Kaufpreis von 228.550 Euro und eine monatliche Rate von knapp 952 Euro mit einer Rückzahlungszeit von 34 Jahren (hier könnt ihr Tilgungsraten berechnen (Si apre in una nuova finestra)).

Hinweis: Unsere Berechnung basiert auf einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Der Topzins für Baufinanzierungen liegt nach Angaben des Finanzberatungsunternehmens Dr. Klein zwischen 3,11 und 3,72 % (Stand: 21. Februar 2025).

In diesem Beispiel bleiben 419 Euro übrigen für Heizung. 30 Prozent des Monatseinkommens in Höhe von 4571 Euro sind 1371 Euro. Abzüglich der Kreditrate von 952 Euro bleiben der Familie jene 419 Euro.

Wir haben uns für dieses Beispiel an einer Immobilien-Berechnung im Spiegel (Si apre in una nuova finestra) orientiert. Und uns die Eignung der 50er-Faustformel vom Immobilienforscher Konstantin A. Kholodilin (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) bestätigen lassen.

💡 Mit dieser Formel geht es auch

Kholodilins Alternativformel: Die Zinsbelastung sollte 25 Prozent nicht überschreiten. Die Zinsbelastung ist die Summe aus Zins- und Tilgungszahlung (Kreditrate) geteilt durch das Haushaltsnettoeinkommen.

Tom und Charlotte sind demnach aus dem Schneider. Mit ihrer Rate von 952 Euro liegen sie bei einer Zinsbelastung von knapp 21 Prozent. Und haben aus dieser Sicht sogar etwas Luft nach oben.

💵 Warum Tom und Charlotte mindestens 25.000 Euro mitbringen müssen

Der Kauf einer Immobilie beschränkt sich nicht auf den Kaufpreis und die Zinskosten. Es fallen auch jede Menge Nebenkosten an. Wir haben folgende Posten in die 25.000 Eigenkapital eingerechnet. Auch hier gibt es eine Faustformel: 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises sollten Käufer gespart haben. Zusätzliches Eigenkapital honoriert die Bank mit einem besseren Zinssatz.

• Grunderwerbsteuer: 5 Prozent von 228.550 € = 11.427,50 Euro

• Notar- und Grundbuchkosten: 2 Prozent von 228.550 € = 4571,00 Euro

• Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 Prozent von 228.550 € = 8159,24 Euro

• Ergibt zusammen: 24.157,74 Euro

💬 So haben unsere Experten im Wortlaut geantwortet

🧑🏽‍💼 Konstantin Kholodilin, Deutsches Wirtschaftsforschungsinstitut

Zum lokalen Markt:

“Die Kaufpreise haben 2024 ihren Tiefpunkt erreicht und beginnen langsam zu steigen. Die Zinsen entwickeln sich in die entgegengesetzte Richtung. Daraus ergibt sich ein komplexes Bild: Einerseits soll die Zinsbelastung durch steigende Preise steigen, andererseits soll sie durch sinkende Zinsen gedämpft werden. “

Zur Erschwinglichkeit vor Ort:

“Während des Immobilienbooms zwischen 2010 und 2021 haben die Preise ein Niveau erreicht, das den Erwerb von Wohneigentum für Geringverdiener unerschwinglich macht. Der leichte Rückgang hat die Situation qualitativ nicht verbessert. Haushalte mit mittlerem Einkommen können sich zwar nach wie vor eine Wohnung leisten, der Traum vom eigenen Haus lässt sich aber auch bei deutlich niedrigeren Zinsen nicht verwirklichen.”

Prognose für 2025:

“Ich gehe davon aus, dass die Kaufpreise steigen werden. Die Hauptfaktoren sind die Bevölkerungszunahme durch Zuwanderung und die schwache Bautätigkeit.”

🧑🏽‍💼 Jan Grade, Marktforschungsinstitut Empirica Regio

Zum lokalen Markt:

“Auf Grund der Lage zu Hamburg und der Zuwanderung der letzten zehn Jahre in den Landkreis Stade vor allem aus Hamburg kann man festhalten, dass die Knappheit in Hamburg auch weiterhin dazu führen wird, dass sich insbesondere Familien, aber auch andere Haushalte, im Umland von Hamburg nach Alternativen umschauen werden, was zu einer stabilen Wertentwicklung der Immobilien beiträgt.

Damit bleibt das Umland von Hamburg ein attraktives Marktumfeld. Wichtige Indikatoren zur Bewertung des Standorts sind  Zuwanderung aus anderen Regionen und eine geringe Bautätigkeit, niedriger Leerstand, die Entwicklung der Beschäftigungszahlen und eine regionale Bevölkerungsprognose.”

Zur Erschwinglichkeit vor Ort:

“In der aktuellen Marktlage überschneiden sich einige Effekte, die sich negativ auf die Erschwinglichkeit auswirken. Zu nennen sind das höhere Zinsniveau und damit höhere Finanzierungskosten, gestiegene Baukosten (Arbeitskosten, Material, insbesondere aber auch durch erhöhte Standards/Anforderungen), hohe Grundstückspreise.

Man sieht, dass vielerorts die Kaufpreise im Bestand zurückgegangen sind (geringere Nachfrage, höhere Abschläge bei Sanierungsbedarf), im Neubau die Preise aber kaum gesunken sind und z.T. wieder steigen. Der Neubau ist darum, bei höheren Finanzierungskosten, derzeit weniger attraktiv und entsprechend stark sind bundesweit die Genehmigungen eingebrochen, insbesondere auch bei privaten Bauherren.”

Zu Kompromissen beim Hauskauf:

“Wer trotzdem die Schwelle zu den eigenen vier Wänden überschritten hat, muss immer öfter erhebliche Einschränkungen hinnehmen. Anstelle eines Neubaus wird es Bestandsimmobilie, anstelle eines freistehenden Eigenheimes ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung, statt Hamburg wird es das Hamburger Umland.”

Warum Kaufen trotzdem attraktiver wird:

“Auf Grund der Knappheit kommt nun aber ein anderer Effekt wieder zum tragen. Die Mieten sind zuletzt stärker gestiegen, die Kaufpreise liegen derzeit eher auf einem stabilen Niveau. Das fehlende Angebot wird die Mieten vermutlich weiter treiben, der Erwerb einer Immobilie wird damit relativ betrachtet wieder attraktiver. Die Entwicklung der relativen Vorteilhaftigkeit des Erwerbs von selbst genutztem Wohneigentum verdeutlicht eine Gegenüberstellung von regionaltypischen Mieten und Annuitäten für den Landkreis Stade (siehe Excel im Anhang).

Bis 2020 lagen Annuität und Jahresmiete in dem Beispiel noch in etwa gleichauf, nach 2020 hat sich die Relation verschoben. Wenn die Annuität etwas höher liegt als die Jahresmiete, ist das langfristig dennoch attraktiv, weil der Kauf zur Vermögensbildung beiträgt. Wenn die Annuität aber, wie ab 2022, deutlich über dem Mietniveau liegt, dann kommt es zu den Effekten, die wir zuletzt beobachtet haben, die Nachfrage im Eigentumssegment bricht ein. Mittlerweile nähern sich die Kurven wieder stärker an.”

🌐 Weiterführende Links

Die folgenden Links haben wir nicht für unsere Ausgabe genutzt, aber sie könnten für dich sinnvoll sein:

🔗 Wo Immobilien noch günstig sind – und wo nicht (Spiegel+ (Si apre in una nuova finestra) 💲)

🔗 »Wir erwarten steigende Immobilienpreise im neuen Jahr« (Spiegel+ (Si apre in una nuova finestra) 💲)

🔗 Das müssen Sie verdienen, um sich jetzt ein Haus leisten zu können (Spiegel+ (Si apre in una nuova finestra) 💲)

🔗 Sollte ich eine Immobilie kaufen? (Zeit+ (Si apre in una nuova finestra) 💲)

🔗 Wie viel Eigenheim bekommst du mit 800.000 Euro in Buxtehude? (Tageblatt (Si apre in una nuova finestra) 💲)

🔗 War Wohneigentum früher erschwinglicher? (Institut der deutschen Wirtschaft (Si apre in una nuova finestra))

🔗 Zensus-Daten für Buxtehude in Grafiken (NDR (Si apre in una nuova finestra))
🔗 Zensus-Daten für Stade in Grafiken (NDR (Si apre in una nuova finestra))
🔗 Zensus-Daten für den Landkreis Stade in Grafiken (NDR (Si apre in una nuova finestra))