Der „Bewohner:innen Verein“

Für erfolgreiche Projekte auf Mietbasis sind verschiedene juristische Elemente notwendig.  

Baustein A - intern

Die Gruppe muss sich organisieren. Die Rechtsform der Gemeinschaft hängt vom Zweck ab. Sie kann entweder nur Mitspracherechte beim Vermieter ausüben oder als "Betreiber des Wohnprojekts" oder "Mieter von Gemeinschaftsräumen" agieren.
Vielfach wird spontan der "Bewohner:innen Verein" gewählt.
Seine juristische Bedeutung und Wirkung ist für die Mitgliedern meist "diffus". Im Fortgang helfe ich bei der Einordnung.

Baustein B - extern

Um die Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter, Investor oder der Dachgenossenschaft abzusichern, sind folgende Varianten möglich:

a) Jedes Gruppenmitglied schließt einen eigenen Einzelmietvertrag / Dauernutzungsvertrag ab.
In diesem Fall ist ein Kooperationsvertrag der Gemeinschaft mit dem Vermieter zwingend notwendig. Dieser Vertrag regelt neben der Gestaltungsfreiheit für den Garten, die Nutzungsrechten an den Gemeinschaftsflächen oder auch das Vorschlagsrecht bei der Vergabe von Wohnungen.
Wahlweise wird anschließend die Gemeinschaftsfläche zur Mitnutzung den einzelnen Mietverträgen zugeordnet oder die Gemeinschaft mietet selbst die Gemeinschaftsfläche für die Bewohner:innen oder für einen gemeinnützigen Zweck. 

b) Die Gruppe schließt einen Generalmietvertrag für das Gesamtobjekt ab und vereinbart anschließend Untermietverträge mit ihren Mitgliedern. Diese Option sichert den größten Einfluss auf die Auswahl der Bewohner:innen, birgt jedoch auch ein höheres Risiko.
Als Abwägungshilfe empfehle ich meinen Post #31 Generalmietvertrag oder Kooperation. (Opens in a new window) 

c) Für das Verhältnis (Dach)Genossenschaft und Hausgemeinschaft müssen noch weitere Gesichtspunkte berücksichtigt werden >> lesenswerter Beitrag des ZdK (Opens in a new window)

Beide Bausteine stehen in einer Wechselwirkung zueinander.

Nachfolgend betrachten wir den sog. „Bewohner:innen-Verein“

Wenn der Verein nicht beim Registergericht eingetragen ist, so handelt es sich um einen nicht-rechtsfähigen Verein nach § 54 BGB (Opens in a new window), für die die Rechtsvorschriften der „Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes“ gelten.

In Hinblick auf die Änderung des § 54 BGB ab 01.01.24 lesen Sie bitte zusätzlich den ergänzenden Post #44 "Zusammenschluss der Bewohner:innen zu einem gemeinsamen Zweck" (Opens in a new window) und den Post #45 "Der nicht-eingetragene und der eingetragene Verein". (Opens in a new window)

Für die Gründung eines eingetragenen Vereins brauchen Sie mindestens 7 Mitglieder. Erst und nur durch die Eintragung beim Registergericht entsteht der „eingetragener Verein" = eV. Dieser ist eine eigenständige juristische Person. Der Verein hat sein eigenes Vermögen und die Mitglieder haften nur für die Beiträge laut Satzung. 

Die Eintragung ins Vereinsregister ist unabhängig davon, ob das Finanzamt den Verein als gemeinnützig anerkennt. Das sind zunächst zwei getrennte Verfahren (s. unten).

Die Registergerichte können / werden die Eintragung verweigern, wenn die Satzung auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb hinweist. Dies ergibt sich aus der Zweckformulierung. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist nicht notwendig. Schaffung, Anmietung und der Betrieb von Räumlichkeiten werden als wirtschaftliche Tätigkeit angesehen. Gemeinsames Wohnen ist also kein Zweck, mit dem Sie das Registergericht davon überzeugen können, dass Ihr Verein ein sog. Idealverein nach § 21 BGB ist.

Nachbarschaftshilfe, gemeinsame Engagement für Sport und Kultur ect können hingegen als ideelle Ziele für einen „xx Verein e.V.“ formuliert werden. Diese Vereine können problemlos ins Vereinsregister eingetragen werden.

Sofern der eingetragene Verein die Voraussetzungen des 5 Abs. 1 Nr. 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) erfüllt, erhält dieser einen sogenannten Freistellungsbescheid (Anerkennung der Gemeinnützigkeit).

Die Anerkennung als steuerbegünstigte Körperschaft hat auch zur Folge, dass Zuwendungsbestätigungen über Spenden ausgestellt werden können. Viele Fördermittel werden nur nach Vorlage des Freistellungsbescheid gewährt.

Die gemeinnützigen Zwecke werden in  § 52 AO Gemeinnützige Zwecke (Opens in a new window) abschließend aufgezählt.