#55 🙄 Erwerb von Bestandsimmobilien - Merkthemen

Die Bedeutung von Bestandsobjekten für Baukultur und Nachhaltigkeit (“graue Energie”) ist unstrittig. Wir können es uns als Gesellschaft nicht leisten, Bestand ohne Not abzureißen.
Hierzu habe ich bereits einen ausführlichen Post geschrieben:

Wie viel Zeit dabei vergehen kann, schildert eindrücklich die Architektin Antje Riedl im Podcast (Opens in a new window)🎧 Zukunftsorte #10. (Opens in a new window)Nur mit viel Herzblut und Knowhow sind solche Projekte in Kooperation aller Beteiligten zu stemmen. Nach 13 Jahren ehrenamtlicher Arbeit und einer Investition von 14 Millionen Euro ist der "Unser Oberhof" (Bad Homburg in Hessen) nun ein Leuchtturmprojekt für nachhaltige Immobilienentwicklung.

Es geht natürlich auch viel kleiner.

Die Bundesregierung plant für 2024 ein neues Förderprogramm “Jung kauft Alt” für einkommensschwache Haushalte, um ihnen zu Wohneigentum zu verhelfen.

Darüber hinaus haben bundesweit 119  Kommunen eigene Förderprogramme (Opens in a new window) für den Erwerb von Immobilien im Ortkern entwickelt. Neben der monitären Entlastung hilft die positive Grundhaltung in der jeweiligen Gemeinde den Jungbürger:innen.

Wer mit Bestandsimmobilien MEHR bewirken will, braucht Kommunen, die Zukunftsorte (Opens in a new window) entwickeln wollen. Es lohnt sich also das politische und gesellschaftliche Umfeld zu berücksichtigen.

Im Einzelfall muss jeder Einzelne oder die Gruppe den Erwerb einer Bestandsimmobilie im Vorfeld gut zu überlegen. Es könnten sonst Träume und Hoffnungen platzen oder es drohen unerwartete Kosten.

Das Expose eines Maklers ist als Werbung zu verstehen. Deren Angaben sind zu prüfen und insbesondere fehlende Informationen sind selber einzuholen.
Nachfolgend eine Checkliste der möglichen Prüfthemen:

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Lassen Sie sich nicht von einem Makler oder Verkäufer zu einem schnellen Kauf drängen. Bestandsobjekte erfordern eine gründliche und kostenpflichtige Bewertung durch Fachleute, die Zeit braucht.

Es wäre natürlich ärgerlich, wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit an jemand anderen verkaufen würde. Eine "Reservierung" durch den Makler ist in der Regel unwirksam (BGH vom 20.04.2023). Eine "Reservierung" seitens des Verkäufers beruht meist auf Vertrauen, besser auf einer Vereinbarung. Auch ein notarieller Optionsvertrag / Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen sind möglich. 2024 haben Kaufinteressenten wieder mehr Einfluss.

Vor oder spätestens nach dem Grundstückserwerb sollte die Beauftragung eines/einer Architekten:in (mit Energieberater:in) mit der Leistungsphase Null erfolgen. Noch vor der Ausformulierung der konkreten Bauaufgabe soll in der Phase Null eine erste Analyse erfolgen, die die spezifischen Bedingungen eines Ortes betrachtet, die Wünsche der Auftraggeber und Nutzer schärft, die planerischen Umstände miteinbezieht und damit alle Faktoren für das Budget und die Zeitschiene ermittelt.
Im besten Fall lassen sich so Fehler vermeiden, eine produktive Kommunikation etablieren, die Qualität und Abläufe verbessern und darüber hinaus – auf die Dauer des Projekts betrachtet – sogar Zeit und Kosten sparen. Die Phase Null oder “Zielfindungsphase” bedeutet eine frühe Investition, die sich nachweisbar auszahlt. § 650p Abs 2 BGB ist dafür die Vertragsgrundlage. Leistung und Honorar sind frei vereinbar. Für diese Leistungsphase ist ein Standard-Architektenvertrag ungeeignet.

Erst nachdem die wesentlichen Planungsziele geklärt sind, wird der eigentliche Standard-Architektenvertrag abgeschlossen. Eine stufenweise Beauftragung der Leistungsphasen 1-4 sowie 5-7 und 8-9 ist sinnvoll, um

• unterschiedliche Architekten entsprechend ihren Kompetenzen zu beauftragen. Nicht jeder kreative Planer ist auch ein guter Bauleiter;

• um eine teuere Kündigung nach § 648 BGB (Opens in a new window) bei Unzufriedenheit mit dem Auftragnehmer zu vermeiden;

• um flexibler in verschiedenen Phasen agieren zu können.

Vielfach werden Bestandsobjekte bewusst erworben in der Annahme, viele Arbeiten in Eigenleistung selber ausführen zu wollen. Eine begleitende fachliche Beratung ist dennoch angezeigt, um teuere Fehler zu vermeiden.

Ich möchte in dem Zusammenhang darauf hinweisen, dass eine Bauherrnhaftversicherung (auch für Eigenleistungen) zwingend anzuraten ist. Damit sind Schäden bei Dritten abgesichert.
Private Bauhelfer (Freunde) müssen zwingend und die Bauherren und deren Ehepartner sollten bei der örtlich zuständigen Bauberufsgenossenschaft angemeldet werden. Eine private Unfallversicherung verbessert den Schutz.

Natürlich sind auch eine Vielzahl von Verträgen abzuschließen. Mit einem Juristen an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass Sie stets gut beraten sind und Ihre Rechte geschützt werden. Vertrauen Sie auf professionelle Beratung und gehen Sie Ihren Weg mit Sicherheit und Zuversicht.

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Ihre Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin und Projektberaterin