Generalmietvertrag oder besser Einzelmietvertrag iVm Kooperationsvertrag?

Wohnprojekte auf Mietbasis müssen zwar keinen Bauprozess stemmen, dennoch ist eine kompetente Beratung oder eine neutrale Unterstützung sinnvoll.

In einigen Kommunen gibt es strukturelle Unterstützung. So ist in München die "Sorgende Gemeinschaft" auf Basis des "Nachbarschaftlich Wohnen 55+" über die kommunale Wohnungsbaugesellschaft konzeptioniert >> Link zur Mitbauzentrale in München. (Opens in a new window)

Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick für die maßgebliche Gesichtspunkte

Bei Wohnprojekten auf Mietbasis gibt es eine allgemeine Variante  

• Immobilieneigentümer/Investor (Privatleute, Kirche, Wohnungsunternehmen, ..)

• Gruppe/Zwischenmieter  (Mietgenossenschaft, Gruppe in jeder Rechtsform)    

• Endnutzer:in

und eine Sonderform (unten Nr. 5 )

• Immobilieneigentümer = Wohnungsgenossenschaft

• Hausgruppe in jeder Rechtsform = Zwischenmieter     

• Endnutzer:in

Durch einen Generalmietvertrag (= Zwischenanmietung des Gesamtobjektes) hat die Gruppe Einfluss auf die Auswahl der künftigen Endnutzer:innen in den einzelnen Wohnungen und damit auf die Projektentwicklung. Vertragszweck des Generalmietvertrag ist die Weitervermietung von Wohnraum an Dritte, während Gemeinschaftsräume von der Gruppe genutzt werden. 

Die Gruppe als Zwischenmieter - zunächst ohne Zuordnung zu einer Rechtsform oder Zweckbestimmung (Opens in a new window)- hat eine Doppelrolle 

• als Mieter für das Gesamtgebäude gegenüber dem Immobilieneigentümer
  und 

• als Vermieterin von Einzelwohnraum gegenüber dem/der Endnutzer:in. 

Im Mietrecht nach BGB wird zwischen Wohnraummietrecht und gewerblichen Mietverträgen unterschieden. Ein Wohnraummietvertrag liegt nur vor, wenn der Vertragszweck auf die Wohnnutzung der Räume zum eigenen privaten Aufenthalt gerichtet ist.

In der obigen Dreierkonstellation gibt es also zwei unterschiedliche Überlassungs-/Mietverträge

• gewerblicher Generalmietvertrag zwischen Immobilieneigentümer und Gruppe

• Wohnraummiet-/überlassungsvertrag zwischen Gruppe und Endnutzer:in

Die zwei unterschiedlichen Mietverträge sind per se nicht deckungsgleich.
Dadurch gibt es einige Fragestellungen in dieser Dreier-Konstellation.

1. Mietzins und Betriebskosten

In langfristigen gewerblichen Generalmietverträgen wird häufig eine Wertsicherungsklausel mit indexierter Miete vereinbart. Regelungen zur Instandsetzung, zu baulichen Veränderungen oder zur Selbstverwaltung werden individuell für die Gruppe vereinbart. Der Gestaltungsspielraum ist groß, der Mieterschutz gering.

Bei Wohnraummietverhältnissen gibt es jedoch unverzichtbare Mieterschutzrechte.

Nicht jede Mieterhöhung und nicht alle Betriebskosten können 1:1 an den einzelnen Mieter weitergegeben werden. Dadurch können finanzielle Lücken entstehen.

Die Gruppe trägt also die Deckungslücke, das Risiko von Mietausfällen oder Leerstand.

2. Abhängigkeiten bedenken

Wohnungen, die durch eine personenbezogene Wohnraumförderung (z.B. EOF = einkommensorientierte Förderung oder München Modell) belegungsgebunden sind, dürfen nicht an eine Gruppe vermietet werden. Der Investor muss direkt an die Berechtigten vermieten > nur Einzelmietverträge möglich.

Wohngruppen / Wohngemeinschaften, in denen es keine abgeschlossenen Wohnungen gibt, können vom Vermieter nur einen Generalmietvertrag bekommen.

3. Wie können Endnutzer:innen weiterhin ihre Wohnung nutzen, wenn der Generalmietvertrag durch Kündigung oder Ablauf der Vertragszeit endet?

Die Kündigung eines gewerblichen Generalmietvertrages ist relativ einfach, da die Mieterschutzrecht für Wohnraum nicht gelten. Grundsätzlich muss die Gruppe als Mieterin das Mietobjekt in seiner Gesamtheit bei Vertragsende geräumt an den Immobilieneigentümer zurückgeben.

Die Bewohner:innen haben kein Vertragsverhältnis mit dem Immobilieneigentümer und damit keinerlei Mieterschutzrechte.
Die Endnutzer:innen als Untermieter:innen müssten mit Beendigung des Generalmietvertrages auch die eigene Wohnung räumen (= Grundsatz). Der Generalmietvertrag kann für die Endnutzer:innen also riskant sein.

Von diesem Grundsatz gibt es zwei Sonderregelungen.