#47 Von der Baugruppe zur WEG

Dieser Post beschreibt die Situation vor dem 31.12.23.
Dieser Post baut auf den Post #41 Augen auf ... bei "Baugruppen" (Opens in a new window) auf.

Die "echte" Baugruppe hat sich und ein Grundstück gefunden und überdenkt nun ihre Vorgehensweise.

Gut zu wissen ...

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist keine eigenständige Rechtsform, sondern nur eine Sonderform des Miteigentums nach Bruchteilen §§ 1008 ff, 741 ff BGB. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist eine Miteigentümervereinbarung - allein zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Im Übrigen ist jeder Bruchteil / jedes Sondereigentum privates, frei verfügbares Eigentum § 13 Abs. 1 WEG.
Darüber hinaus gibt es keinen gemeinschaftlichen Zweck der Miteigentümer:innen.

Zur Regelung und Absicherung des gemeinschaftlichen Planens und Bauens ist die Gründung einer GbR zwingend erforderlich.

Im übrigen gibt es verschiedene Möglichkeiten der Vorgehensweise
für Baugemeinschaften / Baugruppen, die privates Eigentum anstreben.

Variante a) 

Die Baugemeinschaft kann das Grundstück bereits als Miteigentümer in Bruchteilen erwerben. Die Beurkundung der Teilungserklärung nach § 3 WEG kann zeitgleich oder zeitnah mit dem Kaufvertrag erfolgen. Dadurch werden die Wohnungsgrundbuchblätter sehr schnell angelegt und die entsprechenden Grundschulden können sofort in das jeweilige Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen werden.

Da jedes Mitglied sein (anteiliges) Grundstück selbst bebaut, gibt es keine Probleme mit der Grunderwerbsteuer. Wichtig ist nur, dass die Bruchteile beim Grundstückskauf mit den späteren Miteigentumsanteilen nach WEG identisch sind.

Die GbR wird parallel gegründet, ohne im Grundbuch als Grundstückseigentümerin aufzutauchen. Im Gesellschaftsvertrag sind besondere Vorkehrungen zu treffen, damit bei einer Veräußerung des Sondereigentums vor der erstmaligen Bebauung oder bei Ausfall eines Gesellschafters der gemeinsame Zweck der erstmaligen Bebauung nicht gefährdet wird. Dieses sog. "Thüringer Modell" ist vor allem in Baden-Württemberg anzutreffen.

Variante b)

Die meisten Baugruppen erwerben das Grundstück jedoch als GbR (ab 01.01.24 als eGbR). Der gemeinschaftliche Zweck sowie die Rechte und Pflichten der Gesellschafter:innen werden allein über den Gesellschaftsvertrag definiert. Das Projekt kann sich noch flexibel entwickeln. Die Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG erfolgt möglichst spät zum Ende des Projektes. Es bleibt viel Zeit für die individuelle Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung. Im Grundbuch können wahlweise eine Gesamtgrundschuld oder mehrere gleichrangige Einzelgrundschulden eingetragen werden.