Mehrere haben Eigentum an einer Immobilie

Meist lässt sich nur durch den Blick ins Grundbuch klären, wie bei einer Mehrzahl von Personen das Eigentum an einem Grundstück geregelt ist.

Erbengemeinschaft

Stirbt der Alleineigentümer und wird von Ehegatte / Kinder beerbt, dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Im Grundbuch erscheint der Eintrag

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann
Eigentümer LNrE 3 b Moritz Mustermann
Eigentümer LNrE 3 c Martina Mustermann
in Erbengemeinschaft anstelle von LNrE 3
Grundlage der Eintragung: Erbschein vom ...

Im Grundbuch sind die Erbanteile nicht zu erkennen.
Eine Erbengemeinschaft hat nur sehr begrenzte Handlungsmöglichkeiten. 

Will die Erbengemeinschaft ein Wohnprojekt realisieren, so müsste zunächst die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden und sich entweder

• als Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) neu gründen oder 

• als Bruchteilsgemeinschaft strukturieren. 

Dies ist ein beurkundungspflichtiger Vorgang.

Bruchteilsgemeinschaft

Die bekannteste Bruchteilsgemeinschaft ist der Erwerb eines Immobilie durch ein (Ehe)paar. 

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann zu 1 / 2
Eigentümer LNrE 3 b Martina Mustermann zu 1 /2
Grundlage der Eintragung: Auflassung vom ...

Im Grundbuch sind die ideelen Anteile sichtbar.

Beim „Miteigentum in Gemeinschaft nach Bruchteilen“ §§ 741 - 758 BGB (Si apre in una nuova finestra) und §§ 1008 - 1011 BGB (Si apre in una nuova finestra)steht das einzige Recht mehreren gemeinschaftlich zu ziffermäßig bestimmten ideellen Anteilen (nicht zu realen Teilen) zu. Miteigentum nach Bruchteilen ist eine Interessensgemeinschaft ohne gemeinsamen Zweck. 

In Reihenhaussiedlungen findet sich diese Konstruktion häufig, wenn gemeinsam genutzte private Wege, Garagenhöfe oder Müllplätze zum Hausgrundstück "dazugehören".  Immer wenn eine Vermessung einzelner Grundstücke mit Zuordnung zu einem Eigentümer  nicht möglich ist (z.B. fehlende Abstandsflächen zum Nachbarn), wird die Gemeinschaft in Bruchteilseigentum gewählt.

Erfahrungsbericht ...
lesen Sie mehr im Blog von Dorothea Heintze (Si apre in una nuova finestra)

Diese "Gemeinschaft" ist kein Rechtssubjekt und damit auch nicht parteifähig. Über juristische Umwege (wie Vollmachten) lässt sich dies dennoch managen.

Diese Gemeinschaft nach Bruchteilen ist durch Gesetz, Rechtsgeschäft oder Realakt möglich. Auch Ehepaare müssen nicht zwingend eine Immobilie in „Miteigentum in Gemeinschaft nach häftigen Bruchteilen“ erwerben. Allen (insbesondere nicht verheirateten) Paare wird angeraten eine Bruchteilsgemeinschaft durch einen notariellen (Ehe)vertrag im Detail regeln. Nur so gibt es klare Regelungen im Todesfall oder bei Trennung. 

Laut Gesetz kann jeder Miteigentümer über seinen (ideelen) Anteil durch Veräußerung oder Belastung selbständig verfügen. Die Belastung der gesamten Immobilie ist nur durch alle Miteigentümer möglich § 747 BGB. Das Miteinander ist nur lose. Die Bruchteilsgemeinschaft sollte ihr Innenverhältnis schuldrechtlich detailliert gestalten (Miteigentümervereinbarung) und über das Grundbuch absichern. So sollte die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen werden und können Ankaufsrechte vereinbart werden. 

In Anbetracht fehlender freier Grundstücke gibt es die verstärkte Tendenz, Bestandsimmobilien intensiver zu nutzen oder umzugestalten. Mitglieder einer  Erbengemeinschaften wollen ein Bestandsobjekt lieber selber behalten und Dritte einbinden >> mehr lesen  (Si apre in una nuova finestra)

Will eine Bruchteilsgemeinschaft - über die Verwaltung und Benutzung des Bestandes hinaus - einen Zweck gemeinsam verfolgen (z.B. Umbau / Neubau mit Realisierung eines Wohnprojektes auf der Bestandsimmobilie), muss zusätzlich eine zeitlich begrenzte GbR gebildet werden. Da diese GbR das Grundstückseigentum unberührt lässt, ist dieser Vorgang nicht beurkundungspflichtig.

Ist das Wohnprojekt realisiert (= neuer Bestand), dann ist der Übergang in die WEG nach § 3 WEG (Si apre in una nuova finestra) leicht möglich. Insbesondere unter Verwandten und Ehegatten kann aber auch eine Miteigentümervereinbarung nach §§ 1008 - 1011 BGB (Si apre in una nuova finestra)dauerhaft ausreichen. Einzelne Wohnungen können zur Alleinnutzung zugewiesen werden (s. unten). Diese Miteigentümervereinbarung muss im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern zu wirken.

Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ab 01.01.24

Im Vergleich zwischen Bruchteilsgemeinschaft und GbR spielt die Steuer eine wichtige Rolle. 

Sollen die fixen im Grundbuch eingetragenen Bruchteile verändert werden (aus 1/4 wird 1/3), so löst diese Änderung Beurkundungskosten und Grunderwerbsteuern aus.

Die GbR bietet den Vorteil, dass Verschiebung / Übertragung von Anteilen
nicht zur Grunderwerbsteuer führen, solange weniger als 90% der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von 10 Jahre auf neue Gesellschafter übergehen. Diese Gesetzesfassung gilt für Veränderungen im Gesellschafterbestand nach dem 30.6.2021 (§ 23 Abs. 18 GrEStG).

Die Abwägung sieht ganz anders aus, wenn N.N. schon (Mit)Eigentümer an einer Immobilie ist. Das Einbringen der "eigenen" Immobilie in eine "fremde" GbR - auch wenn N.N. Gesellschafter der GbR wäre -, wäre aus kosten- und steuerrechtlichen Gründen wenig sinnvoll. Hier ist das Halten des eigenen Bruchteils, die Veräußerung von nicht benötigten Bruchteilen sowie die  Gestaltung einer  Bruchteilsgemeinschaft die bessere Variante. 

Gibt es Unterschiede bei der Haftung zwischen Bruchteilsgemeinschaft und GbR 2024 ?

Die Gesellschafter einer GbR haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Die Gesellschafter einer GbR sind zwar nicht Schuldner der von der GbR eingegangenen Verbindlichkeiten, sie müssen aber persönlich, primär und unbeschränkt für die Schulden der GbR gesamtschuldnerisch einstehen bzw. dafür haften (§ 128 HGB analog). Zahlt die GbR nicht, kann der Gläubiger  wahlweise bei jedem Gesellschafter die Gesamtforderung einfordern und ins Privatvermögen vollstrecken.

Auch bei Miteigentümern nach Bruchteilen kann es zur gesamtschulderischen Haftung kommen: 

• es wird freiwillig eine solche Haftung gegenüber dem Gläubiger erklärt

• bei jedem Vertrag ist zu prüfen, ob Leistungen / Vergütungen teilbar sind oder  jeder Miteigentümer die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet ist und der Gläubiger die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist. Letzteres würde eine gesamtschuldnerische Haftung § 421 BGB auslösen.

Es liegt also an der jeweiligen Vertragsgestaltung!

Wird eine Immobilie in Bruchteilen erworben, dann kann der Gesamtkaufpreis für jeden Bruchteil separat anteilig ausgewiesen werden.  Jede:r ist dann „nur“ zur Zahlung des eigenen Kaufpreisanteils verpflichtet. Bei Nichtzahlung des Kaufpreises durch einen anderen müsste niemand die Inanspruchnahme durch den Verkäufer fürchten (soweit dieser sich nicht zusätzlich absichert).

Bei Zahlungsausfall eines Miteigentümers kann der Gläubiger per Gesetz in den jeweiligen ideellen Anteil des Schuldners vollstrecken. Der ideelle Anteil ist auf dem freien Markt aber kaum  verwertbar. Deshalb wird die finanzierende Bank  Kredit(e) nur gegen eine Globalgrundschuld auf das Gesamteigentum gewähren. Die entsprechende Zweckerklärung müssten alle Miteigentümer in Bruchteilen unterzeichnen.
Insofern entsteht im Innenverhältnis eine "solidarische Finanzierung" mit Chancen und Risiken. Dies in der Miteigentümervereinbarung zu regeln > bei unterschiedlich hohem Eigenkapital der jeweiligen Miteigentümer wird die Beteiligung an der Tilgung individuell zu regeln sein. Auch sind worst-case- Regelungen zu überdenken.  

Beim Bruchteilseigentum haben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie. Die dem Einzelnen zugeteilte Wohnung kann er für sich allein nutzen und ist mithin faktisch so gestellt wie ein Wohnungseigentümer nach WEG - jedoch ohne grundbuchrechtliche Absicherung des Sondereigentum durch das eigene Wohnungsgrundbuchblatt. Das heißt, dass eine Verfügung über die Sache im Ganzen nur durch eine gemeinschaftliche Verfügung aller Miteigentümer bzw. durch eine Bevollmächtigung eines Eigentümers durch alle anderen durchsetzbar ist. Kann ein Miteigentümer z. B. seinen Kredit nicht mehr bedienen und muss somit aus der Bruchteilsgemeinschaft ausscheiden, so erfolgt dies nicht wie bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter Umständen wird in diesem Falle die gesamte Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst, wenn z. B. das Kreditinstitut die Zwangsvollstreckung der gesamten Immobilie betreibt. Zu verhindern wäre dies nur, wenn die anderen Miteigentümer die Raten weiter bezahlen oder ein neuer Eigentümer den Miteigentumsanteil übernimmt oder durch interne worst case Regelungen.

Dem möglichen Risiko stehen die flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten durch eine Miteigentümervereinbarung gegenüber: Zustimmungspflichten bei Verkauf des ideellen Anteils oder bei Vermietung der zugewiesenen Wohnung, Ankaufsrechte, ....
Das WEG gewährt deutlich weniger Gestaltungsspielraum.

Die Abwägung zwischen GbR, Miteigentum in Bruchteilen und evt. Übergang in die WEG ist leider komplex und muss im Einzelfall abgewogen werden.