Erwerb von Erbengemeinschaft oder innerhalb einer Familie

In Zeiten fehlender Grundstücke, hoher Bodenpreise und fehlender Geldanlagemöglichkeiten sind Bestandsobjekt interessant - zumal dadurch Nebenkosten gespart werden können.

 
Variante A
Früher hätte eine Erbengemeinschaft die Bestandsimmobilie verkauft und jede_r hätten den anteiligen Kaufpreis angelegt oder davon eine neue Immobilie erworben.
Es geht jedoch auch anders:

a) Möchte ein Miterbe die Bestandsimmobilie „behalten“, dann könnte der Anteil an der Erbengemeinschaft (einkommen)steuerfrei und ohne Grunderwerbsteuer in Bruchteilseigentum umgewandelt werden.

b) Die „weichenden“ Miterben erwarten für ihren Anteil natürlich einen Kaufpreis (Wertgutachten sinnvoll!). Käufer könnten die Mitglieder eines Wohnprojektes sein. Diese erwerben im Zuge der „Auseinandersetzung“ der Erbengemeinschaft zeitgleich Bruchteilseigentum / Miteigentum nach Bruchteilen gemäß §§ 1008 bis 1011 BGB. Dieser Erwerb ist grunderwerbsteuerpflichtig.

In dieser Konstellation ist davon abzuraten, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die Vorteile für den ehemaligen Erben unter a) gehen verloren. Dies verteuert letztlich das Gesamtprojekt, denn Steuern und Beurkundungskosten sind Nebenkosten, die auf alle umgelegt werden.

An Stelle eines GbR-Gesellschaftervertrages kann durch eine Miteigentümer-vereinbarung das Innenverhältnis als Baugruppe geregelt werden.

Variante B
a) Der Sohn / Enkel eines Immobilieneigentümers möchte die Bestandsimmobilie erwerben.

aa) Wichtig ist es, dass der anteilige Kaufpreis dem tatsächlich dem Wert der Immobilie entspricht. Ein Abschlag von rund 20 % ist denkbar, ohne dass Begünstigung des Käufers unterstellt wird. Bei Begünstigung könnten Schenkungssteuern anfallen, wobei innerhalb der Familie erhebliche Freibeträge den Erwerber begünstigen. Es gibt auch sog. gemischte Schenkungen, d.h. ein Anteil wird entsprechend der Höhe der Freibeträge geschenkt und der überstiegende Anteil wird verkauft.

bb) Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn die Immobilie an direkte Verwandte verkauft wird.

b)  Weitere Käufer könnten die Mitglieder eines Wohnprojektes sein. Diese erwerben Bruchteilseigentum / Miteigentum nach Bruchteilen gemäß §§ 1008 bis 1011 BGB. Dieser Erwerb ist grunderwerbsteuerpflichtig.

Auch in dieser Konstellation ist davon abzuraten, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die Vorteile für den ehemaligen Erben unter a) gehen verloren.

Es ist auch davon abzuraten, dass Sohn / Enkel die Bestandsimmobilien zunächst alleine (grunderwerbsteuerfrei) erwirbt und dann an die Mitglieder des Wohnprojektes (grunderwerbsteuerpflichtig) veräußert. Die Veräußerung von Immobilien-(bruchteil)eigentum innerhalb von 10 Jahren kann Spekulationssteuer auslösen und der mehrfache Erwerb ist immer beurkundungspflichtig. Dies erhöht die Nebenkosten.

Bruchteilseigentum kann später leicht in die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ nach § 3 WEG umgewandelt werden. Gleichen sich die Anteile in ihrer Höhe, fällt bei der Umwandlung keine Grunderwerbsteuer an und das erst zu errichtete Gebäude fließt nicht in die Bemessungsgrundlage ein.