Mieter retten ihr Haus 

1. Ausgangssituation:

Ein Privatmann ist Eigentümer eines Mietshauses in einer deutschen Großstadt. Er möchte verkaufen. Einige Mieter:innen wollen verhindern, dass ein Investor das Haus kauft. Die Mieter:innen wollen ihr Haus "retten" und als Gruppe  selbst das Haus kaufen, um es später in eine WEG umzuwandeln.
(alternativ könnten sie weiterhin Mieter bleiben > Modell Miethäuser-Syndikat
s. Nr. 7)

2. Vorbereitung zum Kauf des Bestandsobjektes:

Es ist ratsam rechtzeitig zu klären, ob das Bestandsobjekt in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten liegt und ob es eine Länderverordnung gibt, die die Anwendung von   

•  §§ 201 a, 205 BauGB (Baulandmobilisierung)

• §§ 556 d, 558, 577 a BGB (Mieterschutzverordnung)
  Beispiel Bayern (Opens in a new window)  Beispiel NRW (Opens in a new window)

regelt.

Die Mieter:innen müssen klären, wer sich finanziell an dem Kauf des Hauses beteiligen könnte und möchte. Die Beteiligung von Privatleuten außerhalb der Mietergruppe ist möglich. Es sind aber die Ausführungen unter Nr. 5 zu bedenken.

Im Grundbuch ist das Bestandsobjekt als Einheit eingetragen.
Insofern müssen sich alle Interessierten zunächst zu einer Kauf-GbR zusammenfinden, um gemeinsam das Bestandsobjekt zu erwerben.

Es wäre denkbar, dass die GbR im Außenverhältnis das Bestandsobjekt erwirbt, aber bereits im Kaufvertrag die geplante Aufteilung in Wohnungseigentum dokumentiert wird. Dafür würde es ausreichen, die noch aufzuteilenden Wohnungen im Kaufvertrag derart konkret zu bezeichnen, dass sie in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück und mit einem Kaufpreisanteil konkretisiert sind. Diese Gestaltung würde das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB (Opens in a new window) auslösen vgl. Nr. 5.

Für die Gestaltung des Kaufvertrages und die Gestaltung des Gesellschaftersvertrages zum Zeitpunkt des Kaufvertrages sind verschiedene Ausprägungen möglich. Die Wahl wird beeinflusst durch die Vorstellungen der Gesellschafter:innen in Hinblick auf die eigene Absicherung und der unterschiedlichen Kosten (Beurkundungskosten, Grunderwerbsteuer).
Ich verweise auf meine Ausführungen in #24 Beurkundungspflicht für GbR-Verträge (Opens in a new window).

3. Gesellschaftervertrag und Kaufvertrag sind beurkundet ... und nun?

Alle Gesellschafter sind im Außenverhältnis als Gesamtschuldner verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis und alle Nebenkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer) zu tragen. Im Innenverhältnis sind die jeweiligen konkreten Kostenanteile über den Gesellschaftervertrag geregelt.

Für die Fälligkeit des Kaufpreises ist es notwendig, dass der Notar abgeklärt, ob die Kommune ihr gesetzliches Vorkaufsrecht §§ 24, 25 BauGB ausübt oder nicht. Von diesem Recht können die Kommunen - insbesondere in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201 a BauGB (Opens in a new window) - Gebrauch machen. Nach und nach setzen immer mehr Bundesländer das Baulandmobilisierungsgesetz in Landesverordnungen um.