#63 geerbte Immobilie - was tun?

Laut den verfügbaren Informationen gibt es in Deutschland insgesamt etwa 19,4 Billionen Euro an Immobilienvermögen (Wohngebäude, Gewerbeimmobilien, Grundstücke). Der deutsche Wohnungsmarkt wird als der größte in der Europäischen Union beschrieben.

Im Post #60 habe ich die lebzeitigen Handlungsoptionen der älteren Bewohner:innen vorgestellt.

Hier geht es um die Auswirkungen einer Erbschaft.

Es gibt keine öffentliche Statistik darüber, wieviele Immobilien vererbt werden, da viele Erbschaften unter den Freibeträgen liegen und somit steuerlich nicht erfasst werden. Schätzungen zufolge enthalten etwa 46 % der Erbfälle eine Immobilie.

Der Erbe steht unter Zeitdruck, da er innerhalb von sechs Wochen entscheiden muss, ob er die Erbschaft annehmen oder ausschlagen möchte. Dabei kann es sein, dass er Kreditverpflichtungen übernehmen muss. Bei einem Eigentümerwechsel entsteht zudem eine Sanierungspflicht gemäß GEG (Gebäudeenergiegesetz) für Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies betrifft vor allem ältere Häuser mit schlechten Energiewerten. Eine energetische Sanierung muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Übergang vorgenommen werden, was sowohl bei einer Selbstnutzung oder Vermietung, als auch bei einem stockenden Verkauf zusätzliche Kosten verursachen kann.

Erbengemeinschaft

Vielfach entsteht auch eine Erbengemeinschaft - möglicherweise mit Personen, die sich fremd sind oder mit denen man zerstritten ist. Es handelt sich um eine nicht-rechtsfähige Gesamthandsgemeinschaft. Diese kann den Nachlass nur gemeinsam verwalten. Die Erbengemeinschaft ist nicht als Dauerzustand im BGB konzipiert.

Über den ungeteilte Nachlass muss zunächst eine sog. “Erbauseinandersetzung“ erfolgen § 2042 BGB. Diese “Auseinandersetzung“ - ein juristischer Begriff, der nicht zwangsläufig mit Streit zu tun haben muss 😉 - erfolgt durch (notariellen) Vertrag, in dem der gesamte Nachlass entsprechend der Erbquote unter den einzelnen Miterben verteilt wird. Dadurch wird die Erbengemeinschaft aufgelöst.

Ist eine Naturalteilung nicht möglich oder nicht gewünscht, dann kann auch eine eGbR mit dem Zweck der gemeinsamen Vermietung gebildet werden (s. unten Fall 3).

Alternativ kann jemand das Alleineigentum erlangen, indem er Ausgleichszahlungen an Geschwister leistet oder indem er die Miterbenanteile aufkauft (s. unten Fall 2).

Es können auch alle Miterben gemeinsam die Immobilie an einen Dritten verkaufen und gleichzeitig die Auseinandersetzung vereinbaren, indem der Kaufpreis des Dritten untereinander verteilt wird. Der beurkundende Notar veranlasst die Änderung des Grundbuches. Erst mit Eintragung im Grundbuch ist der Eigentumswechsel vollzogen.

Erbschaftssteuer allgemein

Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die auf den Wert des von einer verstorbenen Person hinterlassenen Vermögens erhoben wird. Dazu kann auch eine Immobilie gehören. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von mehreren Faktoren ab:

• Verwandtschaftsgrad: Je näher der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe, desto höher ist der Freibetrag. Beispielsweise haben Ehepartner und Kinder in Deutschland deutlich höhere Freibeträge als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen.

• Wert des Erbes: Der Wert des Erbes, einschließlich des Wertes der Immobilie, bestimmt die Steuerlast. Liegt der Wert des gesamten Erbes über dem Freibetrag, muss Erbschaftssteuer gezahlt werden.

In einer Erbengemeinschaft nutzt jede:r für seine Erbquote seinen individuellen steuerlichen Freibetrag - oder muss seine individuelle Erbschaftssteuer zahlen.

Ein besonderes Steuergeschenk für Ehegatten und Kinder ist möglich, wenn der Erbe in die bislang eigengenutzte Wohnimmobilie innerhalb von 6 Monaten selber einzieht und dort mindestens 10 Jahre wohnt. Die Immobilie wird beim Wert des Nachlasses nicht berücksichtigt vgl. die Details in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (Opens in a new window).

Was macht man mit der geerbten Immobilie?

Dies hat steuerrechtliche Folgen.

Verschmilzt mit eigenem Vermögen

Dafür ist bei einer Erbengemeinschaft immer die “Auseinandersetzung” notwendig. Als Alleinerbe erfolgt die juristische Verschmelzung automatisch, wenn keine Ausschlagung erfolgt. Der Erbe wird Rechtsanachfolger für alle Rechte, Pflichten und Belastungen.

Steuerrechtlich besteht beim selbstbewohnten Elternhaus Entscheidungs- und Handlungsdruck, wenn das oben beschriebene Steuergeschenk genutzt werden soll.