Als Smart-Casual-LeserInnen habt ihr sicher schon zwischen den Zeilen gelesen, dass ich bei meinen Investments eher unkonventionell bin: Lieber hohes Risiko und digital als konservativ und angreifbar. Deshalb habe ich bislang einen großen Bogen um Immobilieninvestments gemacht. Wie viele von euch habe ich mich aber gerade in den letzten Monaten gefragt, ob es nun doch Zeit für das erste physische Investment (abseits von Air Jordans ;) ) ist. 

Diese Frage beantworten im heutigen Smart Casual Deepdive Immobilienexpertinnen. Sie erklären euch, was beim Kauf einer Immobilie zu beachten ist und wo man noch gute Deals findet. 

Slow Flipping in Leipzig oder Graz

Die Wiener Vermögensberaterin Larissa Kravitz (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)bestätigt, dass man Immobilien nicht wegen der hohen Rendite kauft, sie haben als Anlageform andere Vorteile: 

Sind Immobilien noch immer eine gute Anlage?

Es kommt natürlich auf den Ort an. In den meisten urbanen Gegenden und wachsenden Großstädten Zentraleuropas halte ich Immobilien für ein gutes Investment. Das gilt auch für kleinere Städte. Diese profitieren oft vom Anstieg der Preise in Großstädten, da sie dann zu einer attraktiven Alternative werden. Beispiele dafür sind Leipzig, oder aktuell Graz.

Ich halte eine Vorsorgewohnung aus vielen verschiedenen Gründen für ein gutes Investment. Die Rendite ist es nicht, denn die liegt bei Aktien höher. Immobilien haben jedoch andere Vorteile, nämlich dass man sie auch im Alter selbst verwenden kann, sollte dies nötig sein, und dass man durch die Hypothek zum Investment verpflichtet ist. Wenn man sich einen ETF-Sparplan macht, dann ist die Versuchung diesen einmal auszusetzen, wenn andere Kosten anfallen, relativ hoch. Die Hypothekenzahlung lässt man nicht ausfallen.

Was die wirtschaftlichen Faktoren betrifft, so wird das Niedrigzinsniveau wohl noch eine Zeit lang halten. Dies treibt die Immobilienpreise. Kommt die befürchtete Inflation, so ist man durch die Mietverträge im Normalfall dagegen abgesichert.

Welchen Stellenwert sollen Immobilien beim Vermögensaufbau einnehmen? 

Das Eigenheim als Anlage halte ich für eine extrem riskante Strategie, da hier meist zu viele Emotionen mitspielen, die die objektive Sicht auf die wirtschaftlichen Gegebenheiten beeinflussen können. Ist das Eigenheim die erste Investition die man tätigt, so kann es leicht dazu führen, dass man sich einen sehr großen Kredit aufhalst. Dies nimmt einem die Flexibilität für andere Investitionen.

Möchte man Wohnen und Investieren zugleich, so empfiehlt sich das „Slow Flipping“, bei dem man eine Immobilie erwirbt, sie eine Zeit lang bewohnt (und idealerweise renoviert) und dann weiterverkauft. Dies hat auch steuerliche Vorteile.

Als erstes Investment gleich eine Vorsorgewohnung zu erwerben ist für die meisten Menschen, gerade junge, nicht umsetzbar. Junge Menschen bzw. AnfängerInnen empfehle ich daher zuerst mit einem ETF-Portfolio Eigenkapital anzusparen und sich dann an Immobilien heranzuwagen.

Wie empfiehlst du, bei der Anlage vorzugehen? Also welche Finanzierung, wie viel Eigenkapital welche Vermietungsart?

Vor der Vermietung fürchten sich sehr viele Immobilien AnfängerInnen und das ist verständlich. Mittlerweile gibt es Hausverwaltungen und Makler, die einen InvestorInnenservice anbieten und sich um die Vermietung oder etwaige Beschwerden oder Probleme kümmern. Generell würde ich die langfristige (3-10 Jahre) Miete empfehlen, da Kurzzeitmiete sehr viel Arbeit macht und teilweise rechtlich problematisch ist. Gerade am Anfang möchte man meist ruhig schlafen können und sich nicht wegen potenziellen rechtlichen Problemen den Kopf zerbrechen.

30 Prozent Eigenkapital ist ein Mythos

Was das Eigenkapital betrifft, so glauben viele, dass sie 30% hinlegen müssen. Das ist ein Mythos. Wenn das laufende Einkommen stimmt, so reicht es wenn man die Kauf-Nebenkosten bezahlen kann. Ein Schnäppchen-Investment kann man somit bereits mit 10-15.000 Euro ein tätigen. Wichtig ist, bei der Finanzierung einen Vergleichsservice hinzuzuziehen. Ob eine fixe oder variable Hypothek besser ist, richtet sich nach dem aktuellen Zinsniveau sowie der Risikotragfähigkeit. Nicht vergessen sollte man, dass es möglich ist eine Hypothek zu refinanzieren, wenn die Zinsen signifikant gefallen sind. Dadurch erspart man sich statistisch gesehen EUR 10.000. In meinem Buch „Money, Honey“ habe ich dazu ein Beispiel durchgerechnet.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, einzusteigen? Es heißt ja immer, Immopreise steigen immer, oder empfiehlst du hier strategischer vorgehen?

Als ich noch jünger war, habe ich mich von Crash-Propheten immer wieder von Immobilien-Investments abhalten. Das „magerlt“ mich heute, wie man auf gut Wienerisch sagt. Wichtig ist immer, die Vernunft walten zu lassen. Ja, es gibt immer wieder Immobilienblasen und deswegen muss man sich die Fundamentaldaten ansehen.

Meine Strategie ist, mir Gegenden mit Wachstumspotenzial anzusehen die noch nicht sehr überlaufen sind. Was sind die schlechten Gegenden, die aber eine gute Verkehrsanbindung haben? Hier sind oft Schnäppchen zu finden.

Was hältst du von anderen Wegen, in Immobilien zu investieren, etwa Crowdinvesting oder REITs?

Ich liebe REITs und halte sie für eine exzellent Form der Immobilieninvestition, wenn man sich noch nicht an die physische Immobilie herantraut. Immobilien-Crowdfunding mache ich selbst auch gerne, doch hierbei muss man sich auskennen. Da es sich um Nachrangdarlehen handelt, sind diese Crowdfundings im Prinzip unbesicherte Kredite an den Immo-Entwickler. Wenn das Projekt gut ist, ist es ein sehr gut verzinstes Investment. Um das entscheiden zu können, muss man jedoch in der Lage das das Projekt und den Bauträger analysieren zu können.

Kannst du uns in der Sache deine eigene Strategie verraten? Hast du selbst Immobilien als Anlage, wie viel machen die von deinem Gesamtportfolio aus?

Aktuell machen Immobilien ca. 50 Prozent meines Portfolios aus. Meine Strategie ist das Netzwerken und Warten. Ziel ist es, alle zwei Jahre eine kleine Vorsorgeimmobilie zu erwerben. Ich sehe mir gewisse Gegenden an, bin aber auch offen für andere Locations. Ich spreche viel mit Maklern, Notaren oder den Investment Managern in den Immobilien-Unternehmen. Sie wissen, dass sie mich bei gewissen Immobilien spontan anrufen können. In der Zwischenzeit investiere ich in großteils liquide Wertpapiere und warte ab, bis ich einen interessanten Anruf bekomme.

Egal welches Image der Bezirk hat, das Morgen zählt

Maria Ratzinger, einigen von euch als Modebloggerin der ersten Stunde bekannst, ist Immobilienmaklerin und CEO bei Pregesbauer Immobilien (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre). Sie erklärt, worauf bei der Wahl der Immobilie zu achten ist. 

Ist aktuell ein guter Zeitpunkt, um Immobilien als Anlage zu kaufen? Wenn ja, welche und wo?

Es ist (fast) immer ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren. Allerdings sollte man vorher ein Gefühl für den Markt bekommen. Das heißt, den Markt beobachten und Entwicklungspotentiale erkennen. Dafür muss man auch mal über den Tellerrand schauen. Viele Gegenden in Wien sind beispielsweise so heiß umkämpft, dass es nur mehr niedrige Rendite gibt. Da muss man schon Glück haben und ein Schnäppchen off-market machen. Gebiete im Umland, die mit guter Infrastruktur ausgestattet sind, erfahren gerade hohe Preissteigerungen. 

Nach Covid-19 sind derzeit Objekte mit Freiflächen stark gefragt. Und das betrifft vor allem der Speckgürtel Wiens. Ich muss manchmal schon schmunzeln, wenn ich mit Anlegern rede. Da wird eher nach Bezirken gekauft, als würde man sich eine Designerteil zulegen. Dass am Ende z.B. in Wolkersdorf und Umgebung eine wesentlich höhere Rendite drinnen sein kann, als in Währing, wird nicht beachtet, weil "unbekanntes" Terrain vielen nicht geheuer ist - und oft dann auch überhaupt nicht sexy klingt, wenn man das vor Freunden sagt. Und ja, das spielt bei vielen eine große Rolle. Assets sind die neuen Statussymbole. Große Investoren suchen sich aber immer Zukunftsgebiete. 

Egal welches Image sie heute haben, das Morgen zählt. Vor 30 Jahren war z.B. vieles um den Naschmarkt verpöhnt, heute stapeln sich dort die Bobos. Historisch gesehen, gibt es die Geschichte von Sigmund Freud. Seine Frau war damals mit der Wohnung in der Berggasse (angeblich) unglücklich, weil sie nicht im 1. Bezirk war. Heute zählt das Servitenvierteln zu den teuersten Grätzeln Wiens. Also: Die Zukunftsperspektive ist sehr wesentlich beim Investieren. Man will ja auch eine Wertsteigerung und nicht nur Mieteinnahmen haben. Auf die Marktaktivitäten der Big Player muss man achten, Immobilien-News lesen. Da kann man sich dann mehr als nur eine kleine Altersvorsorge holen.

Was sind deiner Erfahrung nach wichtige Kriterien, damit eine Immobilie tatsächlich eine gute Anlage ist?

Wenn man klassisch Buy & Hold (also Ankauf und Vermietung) macht, sollte man sich vorab sollte man sich darüber informieren, ob es für das Objekt Mietzinsbegrenzungen gibt. Das ist im Mietrecht festgelegt und richtet sich nach den Baujahren und Förderungen, die für den Bau von der öffentlichen Hand bezahlt worden sind. Bei Häusern bis zu zwei Wohneinheiten (mit einer Ausnahme sogar drei) gilt das ABGB mit seinem dispositiven Recht, darüber hinaus das Mietrecht (MRG). Dieses ist dann - je nach Baujahr - in der Teil- oder Vollanwendung gültig, was erhebliche Unterschiede im Verhältnis mit dem Mieter machen kann. Die Höhe der Reparaturrücklage und geplante Erhaltungsarbeiten im Haus sollte man vorab erfragen. Auch ob es einen Mehrheitseigentümer im Haus gibt (sieht man im Grundbuch). 

Natürlich sind dann in einer Wohnung die Installationen (Elektrik, Heizung) und ihr Zustand wichtig, weil die richtig ins Geld gehen können. Von optischen Mängeln würde ich mich (je nach Preislage) nicht abhalten lassen. Wände ausmalen, Böden erneuern oder ein WC renovieren, sind Investitionen, die sich auszahlen, damit man dann auch "ordentliche" Mieter bekommt - und das muss man unbedingt auch in sein Budget einrechnen.

Objekte nicht verbrennen

Wie aufwändig ist die Mietersuche und alles damit verbundene? Was kann ich als Eigentümer oder aus Maklersicht machen, damit die Vermietung effizient läuft?

Mieter zu finden, ist natürlich eine Nachfrage- aber vor allem Preissache. Und wie  erwähnt, sollten auch optische Mängel behoben sein, damit man gute Mieter bekommt. Aus Erfahrung ist es abzulehnen, mehreren Maklern ein Objekt zu geben. Die Objekte werden dann von allen auf Immobilienportalen mehrfach angeboten, was den Kunden nicht nur verwirrt, sondern das Objekt "verbrennt", wie wir es sagen. Wenn man privat einen Mieter sucht, muss man natürlich die Besichtigungen selber machen und hat keine Beratung, wenn es um mietrechtliche Fragen geht. Vor allem für "Erstvermieter" würde ich raten einen guten Makler zu suchen oder sich von einem in Immobilienfragen kundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen. 

Im Bezug auf den Preis möchte ich  noch anmerken: Hier sollte man nicht experimentieren und einen zu hohen Einstiegspreis wählen. Wenn zu hoch angesetzt wird (egal ob Verkauf oder Vermietung) und das Objekt ist dadurch zu lange am Markt ist, bekommt es ein "Stigma". Wenn man dann zu spät den Preis senkt, fragen viele "was die Wohnung denn hat". Viele, die sich für die Gegend interessieren, fragen dann aber aus dem Grund auch gar nicht mehr an. Das zieht den Prozess bis zur ersten Mieteinahme dramatisch in die Länge und senkt die Rendite. Für die Vermarktung an sich gilt natürlich: Helle Fotos, aufgeräumte Wohnung (am besten leer), Grundrisse bereitstellen, einen ausführlichen Text mit möglichst vielen Infos schreiben. Und dazu gehört auch die umliegende Infrastruktur bzw. Parkmöglichkeiten zu erfassen. Und: Anfragen am selben Tag zu beantworten und schnell eine Besichtigung durchzuführen.

Wie stehst du zu langfristiger Vermietung vs. Airbnb-Vermietung, hast du da Erfahrungswerte?

Immobilien sind nicht risikofreie Investmens. Und das hat sich in Covid-19 bei Airbnb gezeigt, wo Anleger mit langfristigen Mietern nicht in der Form betroffen waren, wie Kurzzeitvermieter. Also ob sich jetzt das eine oder andere auszahlt, muss man sehr individuell bewerten. Es kommt auch darauf an, wo die Immobilie liegt und ob sich ein Airbnb auszahlt. Bei Airbnb muss man natürlich auch selber dahinter sein - Putzpersonal koordinieren, Gäste einchecken, darüber hinaus mit den Gästen kommunizieren - das ist alles Arbeitszeit. Und dann kann es natürlich durch unterschiedliche Umstände bei Airbnb zu Mietausfällen kommen. Es kommt also immer auf die Immobilie und ihr Verwertungspotential an. Und vorab: Für Airbnb gelten strikte Regeln vor allem im städtischen Bereich. Da muss man sich darum kümmern, dass das auch alles den gesetzlichen Vorschriften entspricht. 

Natürlich ist es für viele attraktiv, die eine Altbau-Wohnung haben und nicht so viel wie in einer Neubauwohnung verlangen können und deswegen auf Airbnb setzen, aber wie gesagt, muss man sich das individuell ansehen und hier kann man nicht pauschal urteilen.

(Bild: Michele Pauty Photography)