Eigene Immobilie in gute Hände geben

Soweit ich nachfolgend von der "Immobilie" schreibe, handelt es sich um ein Bestandsobjekt, wahlweise das eigene Haus oder die Eigentumswohnung. 

Das Jahressteuerrecht 2022 enthält eine geplante Anpassung der Immobilienbewertung. Ab 2023 kann sich der für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer maßgebliche Immobilienwert deutlich erhöhen. Die steuerlichen Freibeträge bei Immobilien in der Großstadt oder in Ballungsräumen dürften überschritten werden, sodass Erben und Beschenkten ab 2023 eine deutlich höhere Steuerlast trifft.

Im Zuge der Vorsorgeplanung kommt immer die Frage auf, was passiert mit meiner / unserer Immobilie. Nachfolgend eine kleine Übersicht:

... vererben

Wer in die geerbte Immobilie einzieht, erbt steuerfrei. Das gilt für Ehepartner / eingetragene Lebenspartner sowie Kinder. Sie erben unabhängig vom Wert der Immobilie und möglichen Freibeträgen, ohne dass sie Steuern zahlen müssen - allerdings unter strengen Voraussetzungen:

1. Die verstorbene Person muss das Familienheim bis zu ihrem Tod selbst bewohnt haben.

2. Die Erben bewohnen das Eigenheim nach dem Erbfall selbst - und zwar für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren. Bei einem Auszug vor Ablauf der 10 Jahre muss rückwirkend Erbschaftssteuer gezahlt werden. Eine Ausnahme greift, wenn ein wichtiger Grund für den Auszug besteht, etwa wenn der begünstigte Zuhause nicht zurechtkommt und in einem Pflegeheim betreut werden muss.

3. Erbt ein Kind die Immobilie und wohnt anschließend darin, so darf die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² betragen, damit keine Steuern anfallen. Ist das Haus oder die Wohnung größer, müssen nur für den darüberliegenden Teil Steuern gezahlt werden und auch nur, wenn der Freibetrag des Kindes (400.000 €) überschritten wird.

4. Erbin oder Erbe muss die Immobilie zum Lebensmittelpunkt machen und darf sie nicht etwa nur als Zweitwohnsitz oder Ferienresidenz nutzen.

5. Die übertragene Immobilien bleibt nur steuerfrei, wenn Erben schnell einziehen - im Regelfall innerhalb von 6 Monaten (vgl. Urteil BFH).

... steuerfrei zu Lebzeiten weitergeben

Vielfach ist es besser, bereits zu Lebzeiten eine Immobilie weiterzugeben. Eine Variante ist die Schenkung bzw. die schrittweise Schenkung (in Bruchteilen). Die Begünstigten können so ihre Freibeträge alle 10 Jahre auf's Neue nutzen. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren so sprunghaft gestiegen sind, haben viele Objekte mittlerweile einen Millionenwert. Der Wert eines Eigenheimes übersteigt dann schnell die Freibeträge künftiger Erben.

Bei der Weitergabe zu Lebzeiten werden Ehepaare bevorzugt. Wird die Immobilie selber bewohnt, fällt bei einer Schenkung an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner keine Schenkungssteuer an. Sie ist unabhängig vom Wert und davon, ob der Partner oder die Partnerin allein oder Miteigentümerin wird.

Eine Schenkung hat gegenüber der Erbschaft noch einen Vorteil: stirbt ein Partner, kann der andere das Haus oder die Wohnung sofort verkaufen, auch wenn noch keine 10 Jahre vergangen sind. Auch die Eigennutzung ist keine Voraussetzung für die Steuerfreiheit.

Diese Ausnahme gilt nicht für Kinder. Diese können die Immobilie der Eltern nur im Rahmen der steuerlichen Freibeträge (400.000 €) steuerfrei geschenkt bekommen.

Vorsicht ist geboten bei einer sogenannten „gemischten Schenkung“, wenn Gegenleistungen erbracht werden. Die Übernahme einer noch nicht getilgten Grundschuld oder die Verpflichtung Geschwister „auszubezahlen“, wäre eine solche „gemischte Schenkung“. Für den vergütungsrechtlichen Teil des Vertrages gelten die Regelung für den Verkauf ... und damit kann die Spekulationssteuer drohen (Fallstrick c)

... verkaufen an Familienangehörige

Vielfach kann es sinnvoll sein, über den Verkauf einer Immobilie an Familienangehörige nachzudenken. Der Verkauf ist auch möglich bei gleichzeitigem Verbleib im Haus oder in der Wohnung (Einräumung eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechtes). Gerade der Nießbrauch hat aber seine erbrechtlichen Tücken (separater Post)